第二讲 房地产权属.pptVIP

4、地役权制度 地役权是指因通行、取水、排水、辅设管线等需要，通过设立合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。 （役：服兵务，从军；战事；服劳力之事；使唤；被役使的人。）;（二）房屋所有权的取得、消灭 ;房屋所有权的原始取得主要包括： ①新建取得。 ②国家承继、没收取得。 ③无主房屋取得。 ④添附取得，即在原有房屋上扩建、加层，添附人依法取得添附房屋的所有权。 ⑤善意取得。受让人以房屋所有权移转为目的，善意、对价受让且办理所有权移转登记，即使出让人无转移房屋所有权的权利，受让人仍取得房屋所有权的制度。 ;(2)房屋所有权的继受取得，指通过一定法律行为，根据原所有人的意思，接受原房屋所有人转移的房屋所有权。继受取得的方式包括：买卖、互易（换房）、赠与、继承。 我国在房屋所有权的取得上采取的是生效要件主义，即登记是房屋所有权转移和取得的特别生效要件。 ;2?房屋所有权的消灭 房屋所有权的消灭是指通过一定的法律行为或法律事实而使房屋所有权丧失或与原房屋所有人脱离的一种法律现象。 房屋所有权消灭的原因主要有以下几种（有相对消灭与绝对消灭之分）： （1）所有权客体的消灭。 （2）所有权主体的消灭。 （3）所有权的转让。 （4）所有权的抛弃。 （5）所有权因强制手段而被消灭。;思考题;（三）房屋所有权类型;城镇房屋所有权有如下形态： （1）国有房产：直管公房与自管公房； （2）集体所有房产； （3）私有房产：一般城镇私房所有权；商品私房所有权；公房出售后转变为私房的所有权，即“房改房”；自建（购）公助房所有权（所有权受到限制）； （4）联营企业房产； （5）股份制企业房产； （6）港澳台投资房产； （7）涉外房产； （8）其他房产。 ;（四）业主建筑物区分所有权 ;;2、特点 与传统房屋等建筑物权利相比，有如下特点： （1）复合性。建筑物区分所有权人具有专有所有权人、共有持分权人、成员权人三种身份，建筑物区分所有权是三种权利集于一身； （2）一体性。从内容上讲，建筑物区分所有权由三要素构成：专有所有权、共同共有权（共???部分持分权）与成员权，三者结为一体，不可分离。 （3）限制性。区分建筑所有人同住一楼，各人之区分所有权行使多受限制。 ;3、专有所有权 专有所有权，指业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 专有所有权在区分所有权三要素中具有主导性： 其一，业主取得专有所有权，即取得共同共有权及成员权。反之，专有所有权丧失，则共同共有权和成员权也丧失。 其二，专有所有权的大小，决定区分所有人共用部分持分权及成员权（如表决权）的大小。 ;专有所有权的限制 （1）三权不能分离，不得给共有部分设定不合理负担。（如转让专有部分，则涉及共有部分） （2）区分所有权人（包括合法占有人，如承租人）对专有部分的利用，不得有妨碍建筑物正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为。;（3）其他区分所有权人或管理委员会因维护修缮、设置管线等情形须进入专有部分时，区分所有权人无正当理由不得拒绝。 （4）在有特殊约定时，区分所有权人应按约定使用专有部分，不得擅自变更。 ;4、共有所有权 又称“共用部分持分权”，指区分所有权人对建筑物共用部分占有、使用、收益的权利。 两个特征： 其一，从属性。区分所有人取得专有所有权，亦附带取得共有部分持分权。将专有部分出让或抵押时，其效力均涉及共用部分。 其二，不可分割性。共用部分持分权不得与专有所有权、成员权分割。 ;共有所有权的客体 即共用部分的范围，包括建筑物不属专有的部分及其他附属物。 前者如电梯、过道、屋顶、地下室。 后者如排水设备、照明设备等。 共用部分可分为： ——法定共用部分或约定共用部分； ——全体共用部分（大公）或部分区分所有权人共用部分（小公，如单元电梯、楼道）。 ;建筑区划内的道路，属于业主共有（但属于城镇公共道路的除外）。 建筑区划内的绿地，属于业主共有（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 ——物权法第73条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。 ——物权法第79条;建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ——物权法第74条 （案例：共有道路的停车收益应该归谁？） 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约