临汾市场调研计划执行书.doc

临汾项目市场调研计划 根据陕西金地投资有限公司的调研任务需求，本次调研将通过科学的市场调查方法，分析和研究项目定位的可行性方向，并结合市场运作中涉及的主要因素权衡利弊，最终建议确定最可行和最大利益的定位方向。 工作重点： 了解当地市场的商业及住宅现状、市场机会、项目整体可依托资源。 本项目工作重点围绕临汾住宅的产品定位，安排市场调研，力求寻找市场空隙点、市场差异与可执行层面。 下面我公司针对本项目的工作内容制定如下执行计划： （一）市场调研目的 本次调研旨在通过分析目前行业的发展现状、城市商业及住宅总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业及住宅需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据。 市场调研所要需掌握的资料： 了解该区域城市商业及住宅整体规划、布局与经营现况 了解定位所述行业在城市的发展状况与需求 了解住宅投资经营户的来源、投资意愿与经营需求 了解舆论及投资经营者对项目的态度 了解商业及住宅总体量与饱和度 了解行业持续发展力与辐射能力 了解周围城市和行业组织的可借资源 （二）工作周期 需要10天。 （三）调研内容与形式 调研内容：政治法律环境、项目环境、商业及住宅地产环境、投资经营特殊群体、消费来源及辐射力、争对手情况。 调研形式：问卷调研及访谈调研。 （四）商业及住宅调查的课题与目的 一、政治法律环境调查 （略） 目的：协助进行市场决策 项目环境调查 目的：分析项目的市场容量 1、国家、地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括经济发展规模、趋势、速度和效益。 2、目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。 3、服务区域城市居民收入水平、消费结构和消费水平 4、目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。 5、政服务：重点调查商业及住宅经营户的政府政策。经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。 三、商业及住宅地产环境调查 目的：分析当地市场住宅需求状况 住宅现分布、价格、、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。 类比市场的现分布、价格、档次、定位、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。 本项目可比市场，现有住宅经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目产品的接受程度。 住宅需求影响因素调查：地区投资租赁户的构成、来源及消费群体消费目的；投资租赁户现实需求和潜在需求的情况；投资租赁户的收入变化及其购买能力与投向。 住宅总需求量、住宅需求发展趋势分析。 四、投资经营特殊群体分析 目的：了解项目可行性与机会点 1、区经营户情况调查。 a、当地从事大型商业及住宅的人员调查； b、经营成本及投资收益情况； c、对当地商业及住宅情况的认识及需求； （2）项目投资可行调查 a、项目了解度调查 b、当地投资情况了解 *投资者来源与分布情况； *经营及置业心态； *投资回报情况； c、项目的认可情况与未来预计了解 五、消费来源及辐射力调查 目的：分析市场的消费辐射能力 1、费来源调查 可比市场消费群体的类型、消费群体的来源、消费目的与消费习惯 2、消费需求力调查 可比市场消费量、消费方式、消费频率 3、媒体沟通渠道调查 了解主要的宣传通路和客户可触媒介 六、竞争对手情况调查 目的：对比项目，寻求项目操作最佳方式 　1、争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查。 　2、竞争者的住宅设计、建材及附属设备选择、服务优缺点的了解。 　3、竞争者价格的调查和定价情况的研究。 　4、对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。 　5、对竞争对手销售渠道使用情况的调查和分析。 　6、对未来竞争情况的分析与估计等。 　7、整个城市，尤其是同街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量。 8、竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向（可不进行专项调查）。 （五）工作安排步骤 1、工作组人员确定 市调目标群体与调研区域的确定 调研意图和所希望获得的目的确定 调研提纲、问卷稿、访谈提要、礼品的确定 市场的区域划分与发放量的确定 决定市场调研人员招募与否及进行人员的培训 政府部门与行业组织的走访与人员的安排 市场调研的同步进行与信息的反馈 整理资料形成文档。确定是否进行补充市场调研 竞争项目调研 项目 名称 内容 所在区域 规模及建筑形态 售楼部地址及电话 主力户型 销售现状 开盘及交房时间 销售价格 有无样板间 有无样板景观 促销政策 银行按揭 优势 劣势 起价 均价 层差