广东东莞景湖湾畔项目分析报告营销推广建议（终极版）.pptVIP

* 第二部分：项目分析 1、项目swot分析 优势（strength） 企业品牌号召力 项目成熟的居住环境以及优质的园林 建筑等 剩余单位多为项目景观最优产品，对 降价有一定抵御能力 周边生活配套齐全 便捷的交通 机会（opportunity） 属于收官项目，拥有大量的客户资源 可充分调动关系营销 成熟的居家氛围为后期的推广营销提 供宣传卖点 运河片区有大量新盘推出，湾畔可灵 活进行阻击 威胁（threat） 同片区的万科运河东一号率先降价， 对湾畔楼王价格负面影响较大 公司内部项目与湾畔一直有竞争情况 发生，对湾畔货量消化有影响 湾畔属于尾盘项目，其余竞争楼盘可 选择的货量更多，分流湾畔客户 劣势（weakness） 率先降价以及业主要求赔偿对项目带 来的不良口碑 毗邻运河边所带来的环境负面影响 附近的五环路带来噪音及灰尘影响 工程质量欠佳所导致漏水等一系列 问题 so(扩展优势) 利用前期客户，发展关系营销 依靠成型园林和社区环境，举办 小众营销，唤醒社区认同感 剩余货量较少，可考虑灵活组合 进行消化，规避降价带来不利影 响 st(转化威胁) 放大企业品牌效应，与竞争对手形 成企业形象差距 利用剩余单位优质特点，与竞争对 手产品形成产品差异化 公司内部竞争项目春晓余货多为公 寓产品，与湾畔不形成竞争，可考 虑两个项目配合出货 wo(利用机会，克服劣势) 依靠老业主开展低成本小众营销 修补业主关系 利用受五环路影响的单位带动高 价单位的消化 后期宣传以社区居家氛围为主调 尽量淡化项目前期负面影响 wt(减少劣势，规避威胁) 高低档次产品混合搭配营销，弱化万 科低价产品带来冲击 考虑将公司在售五个项目进行混合搭 配销售，联动效应加速项目消化 后期宣传主打成熟社区与优质产品的 复合卖点 以隐晦方式进行降价，避免再度刺激 前期客户 湾畔项目总体点评 1、经济指标 占地面积：一期8万m2，二期10万m2 建筑面积：一期10万m2，二期18万m2 住宅户数：一期900户，二期1100户 泊车位：一二期共1390个，室内1366个 室外24个 会所面积：3674.59m2 幼儿园面积：3561.2m2 绿化率：53％ 整体容积率：1.5 点评：1、在售为湾畔二期，一期已有的900户以及早已成熟的社区是湾畔不可或缺的客户资源， 应设法维系客户关系，充分调动关系营销 2、湾畔应加快工程进度，将项目展示面做出，特别是阁楼与首层复式产品的展示 3、建议营销方面加强培训，提供销售团队士气，必要时建议将春晓与湾畔销售团队互换 4、剩余货量产品不存在户型方面的硬伤，而在低迷市道下建议尽快消化剩余货量 5、目前市场上基本不存在与湾畔档次相似的项目，因此湾畔后期竞争压力相对较少，可 将项目利润最大化的产品放在剩余货量的中后期推货产品中 2、剩余货量及价格分析 项目剩余货量集中在3+1户型、3方2厅、首层复式和阁楼四种产品，各产品货量明细如下 8952 8774 93 85 产品价值（万元） 100％ 84 合计 97.6％ 82 107 155-165 20栋 1.2％ 1 93 155-165 18栋 1.2％ 1 85 155-165 特价单位实收6100，非特价单位均价7100左右 16栋 百分比 套数 总价(万元) 面积 （m2） 实收均价 （元/平米） 栋号 3+1 户型明细表 1套 1套 82套 优势 1、产品布局方正，错层设计，空间层次感丰富 2、阳台偷面积设计，增加产品可利用性，性价比 更高 3、产品外部景观优越，正对小区中心园林。园内 八景尽收眼底 劣势 1、景观阳台出口过窄，且阳台面积较少，影响南 北对流 2、整个项目受外部噪音影响大 点评 3+1户型产品附加值高，外部景观优秀，且户型 设计方面没有硬伤，属于湾畔中最优质产品 一等 3房2厅户型明细及分析 1％ 1 25栋 5.5％ 4 23栋 378 1.3％ 1 63 100-125 22栋 4526 1960 136 2052 产品价值（万元） 100％ 72 合计 39％ 28 70 126 20栋 2.7％ 2 68 125 18栋 50％ 36 57 100-115 实收均价5500 14栋 百分比 套数 总价(万元) 面积 （m2） 实收均价 （元/平米） 栋号 36套 28套 4