永盛地产——衡阳县迎宾路项目整体定位及产品优化策划方案.pptVIP

* 劣势产品的价格控制使用静态平衡策略，即价格基本上不作变动。这一方面可以满足投资消费能力处于下游的客户，另一方面在市场信息不同阶段，可以作为优惠促销的特定产品。 优势产品的价格控制使用动态步长策略，在市场信息可接受的基础上价格的调整幅度尽量大，一方面可以弥补劣势产品天生缺陷导致的低价值，另一方面价格的大差异化使客户的选择更加呈现多元化，满足不同的心理偏好及需要。 7.静动态结合策略 * 项目预计内部认购均价2288元/㎡ 开盘均价2518元/㎡ （实际销售价格以开盘时市场价格为准） * 本案在市场认购期为了充分吸纳意向客户，必然要极具诱惑力的价格优惠政策，而且在操作手法上要让意向客户有一种紧迫感。本案在市场蓄客期价格促销策略的操作手法建议如下几种—— 8.市场认购期价格控制方案 * 制作象征性的VIP金卡或其他可以表明不同身份的贵宾卡，将前期可预定部分面积按套数以30-50套为一个等级，除了享受一次性98折，按揭99折的折扣外再根据预定先后享受不同贵宾卡冲抵现金优惠，如第1-30个预定的客户可以在项目正式开盘时再享受两万卡费抵三万的优惠；第31-50个预定客户则只能在项目正式开盘时享受两万卡费抵两万五千的优惠；后续的预定客户价格优惠依次向下递减。这样就可以造成客户的购买冲动和紧迫感，有利于快速的获得预定客户。 （1）VIP贵宾优惠政策 * 在预定到开盘的一个月时间内，将住宅总体价格优惠金额设定为9000元，然后从预定第一天起，每过一天价格优惠减少300元，以此来获得与第一种价格促销策略同样的预定效果。 （2）优惠比例递减政策 * 将预定期一个月分为四个单位周，即： 第一单位周预定的客户可以享受98%的折扣优惠； 第二单位周预定的客户享受98.5%的折扣优惠； 第三预定周预定的客户享受99%的折扣优惠； 第四预定周预定的客户则只能享受99.5%的折扣优惠。 （3）循环优惠政策 * 开盘强销期的价格调价策略按照前面所述的本案整体价格控制策略来操作。 开盘强销期的价格促销策略可以将开盘强销期分为开盘周和其他时间两个时间段： 1、在开盘周针对前期预定转正签的客户沿用在预定时承诺过的价格优惠政策； 针对新成交客户在开盘周认购或直接签约，则可以享受一次性98折、按揭99折的优惠； 2、对于开盘周过后成交的客户则除了付款方式上的优惠政策外不再享受其他任何价格优惠政策，但可以象征性的赠送礼品等操作手法。 （4）开盘期价格控制方案 * 科学合理的媒介组合将直接决定广告宣传的传播效果，在媒体碎片化日益严重的时候，选择直击目标消费群内心的媒介组合才能事半功倍。 媒介策略 * 以紧扣整合传播理念的推广核心为原则，主要以报纸的平面硬性广告和影视广告塑造品牌形象，以报纸软文炒作深化提升品牌和社区文化内涵，以户外和现场的包装配合，通过整合贯穿，积累传达品牌价值。 1、整体传播战略 * 捆绑有利的社会新闻事件焦点，丰富品牌的理性形象；利用大型的高水准、高品位活动丰富品牌的感性形象。 强化新闻炒做手段，强化楼盘的品质、升值前景、政策利好、规划与建筑的独到心思，树立高品质形象。 2、整体推广战略 * 选择报纸、电视主流媒体为主，同时借助本项目的产品品质，有节奏地进行树立品质形象和提升知名度。 以覆盖衡阳本土的强势媒体为主进行信息发布，并以头版和半版以上的版面深化广告卖点。 3、整体媒介运营战略 * 目标消费群体 起床、吃早餐、出门 上午上班时间 午饭时间 下午上班时间 回家/赴约 晚饭 在家休息 / 外出购物，娱乐 他可能会接触到 报纸、广播、电视、户外、车身 报纸、杂志、因特网、广播 户外、报纸、杂志、书、因特网、电视 、车身、广播 报纸、杂志、因特网、广播 户外、报纸、广播、车身 电视、报纸、 户外 、车身 电视、报纸、杂志、书、因特网 、POP、户外、电影 、车身 6:30-9:00 8:30-12:00 11:30-13:30 13:30-14:30 17:30-18:30 18:30-20:00 19:30-00:00 我们的目标群体每天可能接触的媒体 他们会从这些渠道了解我们的信息 4、媒体组合 * 5、媒体特性互补 电视 户外广告 提升品牌形象 传播速度快、权威性、连续性、覆盖面广、干扰度高 提高社会影响力，品牌形象的延伸 权威性、信息承载量大、说服力强、阅读时间长 非强制性媒体，主动获得信息 报纸杂志 因特网 市场讯息传递 * 6、媒体选择方案 通过以上分析，我们将本案的宣传媒体依次定为： 报纸媒体：《潇湘晨报》 《衡阳晚报》 《衡阳日报》 户外：主要为城市主干道的大型户外广告和路灯旗展示（新正街、 蒸阳大