精品提案—2009年宁波镇海中汇纺织厂项目评估提案.pptVIP

计一半面积 全送 建筑面积90M2 赠送面积10多M2 该户型最终可达到110M2左右，从而贴近镇海需求特点。 该产品在雅戈尔都市丽湾、湖景花园、锦乡东城等楼盘上均有应用，开发商在户型设计时，规划了大量的飘窗，待验收后，将飘窗打掉，增大套内面积。 针对90/70的规划要求，我司选取了规避做法以供参考 室外空间 ※下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； ※下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。 下沉式庭院 ※增加地下室的自然采光面； ※平添院落的层次感； ※半室内空间感，用途广 产品规划 面积约在50M2左右，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。 特质空间的处理 产品附加值提升 超大阳台、大飘窗、落地窗 多层电梯洋房 新风系统 优质物业管理 纯净水直饮系统 家用中央空调 节能建材 集中供热系统 数量充足的室内外车位 …… 相关经济指标： 用地面积：63757 建筑面积：69500 电梯洋房：55930 幼儿园：7000 商业：5000 会所：1570 建筑密谋：29.6% 绿地率：30.4% 车位：500个 地下400个 地上100个 方案规划 幼儿园 90/70产品 退台洋房 地价评估 整体宏观经济依然存在下行的压力，但从政府合力施策下，经济运行出现了投资加快增长，消费活跃，企业对宏观经济信心恢复上升等利好现象；而宁波房地产市场也在“暖市政策”的叠加效应下需求逐步释放，价稳量升。 市场走势预判 2009年3月以来，“价平量升”市场回暖明显，进入五月份市场实现“价量齐升”的喜人局面。开发商拿地热情回升，但宁波土地市场供应有限，后续市场供应吃紧。 区域市场供应 城关区域定位为商务服务中心，但目前老城内可供开发体量较少，以零星小地为主，且后期土地供应以旧城改造为主，今后拿地价格及开发难度均有可能增加。 对于本项目的地价，我司从两个角度来进行测算，首先，从历年土地成交类比得出合适的成交地价；其次从项目能获利润倒推项目合理的地价， 寻求项目合理的地价范围。 地价测算 历年住宅用地楼面价汇总 本案与南大街入口、沿江西路1#-2#、五交化仓库这三块地的地理位置相似，其代表了城关目前住宅用地的价格水平线。 鉴于近期楼市下行表现，我司认为，本项目的楼面价将与这三幅土地相近： 楼面价在2000~2600元/M2，为136~187万/亩。 从历史年份楼面价表现来看，2009年城关区域住宅用地出让楼面价达到最高点；成交土地均位于城区核心区域且用地面积极小，故而其楼面价极高但均以起拍价成交，说明区域市场变化较小。 4276 4.53 旗杆格弄地块东侧1号地块 2009年 1349 5.39 五交化地块 2008年 547 52.59 物流商务信息港地块 3976 5.42 鼓楼广场地块(A2) 3518 28.68 鼓楼广场地块（A1、A3） 4211 2.8 旗杆格弄南地块 4147 1.27 林地园地块 2589 154.47 镇海沿江西路1＃―2＃地块 2007年 1497 26.73 南大街入口 2006年 楼面价 出让面积（亩） 位置 时间 项目售价预估 09年上半年，宁波房地产市场回暖明显，成交持续走高，整体市场价平量升。开发商拿地积极性回升，但考虑到此轮经济危机尚未过去，经济仍有可能出现下滑，故采取相对保守的评估方式。 地价倒推法 小结： ◇建筑形态以高层、小高层为主，容积率普遍较高； ◇色调以深色系为主，与区域环境、居民居住习惯相贴近； ◇面积规划迎合90/70要求，以中小面积为主； ◇08年底市场放量较大，竞争加剧。 区域市场表现 骆驼区域 在售 未售 现房 区域目前仅小骆花园在售，未来有银亿海尚广场、衢州巨化项目上市 桂花城 6500 华丰星城 5200 小骆花园 5200~5500 金邑水岸 5000 银亿海尚广场 衢州巨化项目 区域市场表现 96% 64% 94%以上 去化率 517户 685户 1160户 推盘量 2007.3.22 2008.7.26 2005.12.30 开盘时间 60~70 38~50 85~105 主力总价(万元) 5200 多层5500;小高层5200 6500 均价(元/M2) 120~145 70~90 132~159 主力面积(M2) 96~260M2 多层90~140M2;小高层70~120M2 106~230 面积规划(M2) 多层,叠拼 多层,小高层 多层,小高层 物业形态 1.4 1.3 1.5 容积率 15万 7.2万 22万 总建面积(M2) 镇海骆驼南三路 东起镇兴路，西至长骆路，南临新城主干道，北至汇水路 骆驼街道杭甬南路199号