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浅析我国城市商品房价格高根源 　　城市商品房价格上涨已经成为现今我国社会普遍关注的焦点问题，中央频频推出调控政策，但始终未能使房价回落到群众可以接受的水平。本文意在通过理论分析，说明我国高房价的根源有两点：一、城乡二元结构使城市商品房天然附有多种实物期权；二、各种国家政策严重偏向大城市使期权增值。 　　2010年8月30日，《新民周刊》刊登了国内十名专家对房价的观点，共有六名专家承认房地产存在“泡沫”，八名专家认为会出现拐点，其中六名认为未来房价会暴跌。事实将会如此吗？ 　　一、房价影响因素综述 　　造成高房价的原因有很多，笔者根据目前学者所做的相关研究及得出的结论，将房价上涨的原因分为三大类：成本推动说、供给需求说和投资资产说。 　　1.成本推动说 　　成本增加是解释商品价格上涨最常用的原因之一，有些学者从这一角度切入，研究我国商品房价格上涨的原因。 　　姚先国和黄炜华（2001）研究发现，地价与房价有关联，但并非线性关系。只有其他成本都呈刚性再无下降空间, 而开发商已到了无利可图的地步, 地价的上升才会全部反映到房价上, 成为房价上涨的直接原因。尚梅，张金锁（2007）研究发现，代表商品房投入品的建筑材料出厂价格指数与商品房价格正相关。 　　地价上涨是房价上涨的结果，由拍卖的形式得出的，不能作为高房价的原因。建筑材料出厂价格指数对全国房屋价格普遍上涨具有一定的解释力，但对大城市商品房价格上涨的解释力相当有限，显然，大城市商品房价格上涨有其它更重要的驱动因素。 　　2.供给需求说 　　供给需求说是根据供给曲线和需求曲线的特征及交点来解释商品房价格的形成。依此解释商品房价格的学者包括： 　　张辉（2006）认为，投资、投机和过度消费行为使商品房需求膨胀，推动需求曲线向右移动，引起商品房价格上涨。投资、投机行为的直接表现是购买第二套及第二套以上的商品房，过度消费行为主要表现在购买第2套及第2套以上的住房和购买大型住房。这两种行为都会造成需求膨胀，从而提高了通过供应调节市场供求关系的难度，使商品房价格上涨。郎咸平（2008）??国内中小企业经营环境恶化角度分析，得出大量资金从制造业撤出，以投资、投机为目的购买商品房，引起商品房价格上涨。 　　供给和需求的变化是解释商品价格变化的最基本的理论。但是，寻找房价上涨问题的根源，还需要寻找影响供给和需求变化的核心因素。 　　3.投资资产说 　　周洛华首次提出加息推高房价（2004），并在《上海证券报》连续发文五篇论证“油价决定房价”，受到了国内多数学者的质疑。 　　周洛华从金融学的角度切入解释房价问题，他认为，运用传统的经济学供求理论来解释房价无异于南辕北辙，商品房必须作为一种投资资产来解释其价格变动。商品房附属的实物期权才是房屋价格的决定性因素，而市场上现有的与房价波动有关的金融工具、投机资金的交易策略都会对房价产成影响。 　　4.小结 　　除以上观点，还有一些学者将房价高的原因总结为税收问题（2010，汪汇泉）、地产业的不当定位与地产商社会责任的缺失、外资涌入与人民币汇率过低（2009，谷声然）、代表货币供给状况的广义货币供给量（2007，尚梅、张金锁；郎咸平），这些因素都通过成本、供需或资本市场等途径来影响商品房价格。 　　多数学者都是根据房地产行业来分析房地产问题，少数学者会从宏观经济政策的角度来分析房地产问题。本文意在从国家政策和社会资源分配的视角，通过分析我国房地产附属的实物期权来解释房地产价格高的根源。 　　二、我国高房价的根源 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限界满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 　　中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》，住房与城乡建设部政策研究中心的周江在发布会上指出，我国的住宅按照有关的规范，要求寿命不低于50年。但是现实生活中远远达不到，大约统计起来住宅使用起来有30年，就是30年就要拆掉重现建造。 　　由此可见，我国商品房本身仅包括30年的住房使用寿命和70年的土地使用权。笔者认为，房价高的根源不在于房子和房地产行业，而是政府根据我国经济发展现状制定的各项政策赋予了商品房各种实物期权，进而抬高了房价。 　　1.城乡二元结构 　　我国经济发展过程中“城乡二元结构”的问题由来已久：城市的经济发展水平相对较高，交通、通信、卫生和教育等基础设施发达，人均收入水平远远高于农村；而农村各方面都比较落后。因此，与居住在我国农村相比，只要居住在城市，特别是几个主要大城