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浅析我国房地产公共政策执行过程中异化原因 　　［摘要］由于近年来房价飚升、房地产市场供求结构不合理、房地产市场投机愈演愈烈等房地产市场问题的突出，国家针对房地产市场先后出台了一系列的公共政策对房地产市场进行宏观调空。但这些政策实施的结果与目标相差甚远、收效甚微。归其原因在于，在地方政府执行公共政策时，房地产商等利益集团从自身利益最大化出发，向政府游说影响政策的执行。而地方政府则为了地方的政绩，替换、抵抗、有选择的传达中央的公共政策，以致于这些政策都发挥不了应有的作用。本文将从公共选择理论的视角，着重分析中央政府与地方政府之间的搏弈，从而得出我国房地产公共政策执行过程中异化的原因。 　　［关键词］房地产公共政策 政策执行异化 搏弈 　　 　　一、研究的目的和意义 　　自从我国实行住房改革后以来，我国房地产也迅速蓬勃发展。房地产业的迅猛发展不但提高了人们的生活质量、推动了我国城市化的发展，还为经济的迅速发展提供了巨大的动力。房地产业是一个具有经济带动性的高阶产业。房地产业的高速发展可以带动相关工业、原材料业等产业的发展，进而带动整体经济的高速发展。 　　房地产业的迅速发展提高了人们的生活质量、促进了社会的经济发展，同时也给我们带来了亟待解决的社会问题：房地产市场供求结构不合理、中低住宅房在商品房中所占的比例偏低等，最严重的是房地产市场的投机和房价与人们的收入差距过大的问题。针对当前房地产市场的突出问题，中央给于了高度的重视，先后出台了一系列针对房地产市场的公共政策。针对部分地区房地产价格暴涨、房地产投资规模过大、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题，建设部、国务院先后发布了“国八条”“新八条” “国六条” “组合拳”等公共政策，并积极配以金融、税收、土地政策来稳定房价、规范房地产市场的运作。2007年关于土地、物权和保障性住房的政策的出台，极大地震撼楼市的规范化运作，被业界称为“宏观调控落实年”。 从2008年下半年开始，由于金融危机的影响，中央和地方开始放松对房地产的调控。2009年1月9日，在??国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议会上，《落实科学发展观做好今年住房和城乡建设工作》的报告，就是要进一步稳定房价、规范房地产市场秩序。 　　由上可见，近年来我国中央政府针对房地产市场的种种问题密集出台了一系列公共政策，以期能稳定房价和规范房地产市场的运作。与此同时，房价依然在飚升、投机等问题依然严重、房地产市场存在的问题依然突出。我国房地产公共政策实施的结果远远没有达到政策所期望的目标。 　　二、相关理论界定 　　1.公共政策概述 　　公共政策是行政学和政策科学的基础，同时它又被广泛应用于社会各个领域而与人们的生活息息相关。然而，在学术界没有形成一致的界定。以下，我们将从中外学者对公共政策具有代表性的解释中总结出关于公共政策的共性。 　　托马斯#8226;戴伊认为，凡是政府决定做的或者不做的事情就是公共政策。这个定义指出了政策制定的主体是政府，另外，也强调了“政府决定不做的事情”也是公共政策，突出了公共政策的行为特征。伍德罗#8226;威尔逊认为, 公共政策是由政治家即具有立法权者制定的, 而由行政人员执行的法律和法规3。他把公共政策的制定和执行分开来看，把公共政策看过一个过程。英国学者理查德#8226;罗斯在《英国的政策制定》一书中提出, 不该把公共政策只看作某个孤立的决定, 而应把它看成是由“ 或多或少有联系的活动所组成的一个较长的过程, 以及这些活动对有关事物的影响”。戴维#8226;伊斯顿认为公共政策是“ 对一个社会进行的权威性价值分配”, 他解释“, 一项政策的实质在于通过那项政策不让一部分人享有某些东西而允许另一部分人享有他们。换句话说, 一项政策包含着一系列分配价值的决定和行动”。这一定义主要侧重于公共政策的利益分配功能。中国学者孙光也曾在《政策科学》中表述“, 政策是国家和政党为了实现一定的总目标而确定的行动准则, 它表现为对人们的利益进行分配和调节的政策措施和复杂过程”。宁骚认为公共政策是“ 公共权力机关经由政治过程所选择和制定的为解决公共问题、达成公共目标、以实现公共利益的方案”; 陈庆云在《公共政策分析》中对公共政策的定义是“: 政府依据特定时期的目标,在对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则”。 　　综合上述观点，我们可以得到以下认识：公共政策是政府或社会公共权威在一定历史时期，为了达到其社会管理的目标，经一定程序而制定的具有普遍性和权威性的关于利益分配的一系列行为准则和规范。其本质是政府直接或间接地对全社会实施的权威性利益分配。因此，各利益团集团和社会团体无不从各个方面积极地影响和干预公共政策的制定和执行。而政策