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浅析热钱对我国房地产影响及启示 　　摘要：由于中国经济的不断发展，房地产的火热以及人民币的升值预期，吸引大量境外的热钱流入国内，并投资房地产，加剧了房地产泡沫的膨胀。本文分析了热钱流入我国的基本情况，并对房地产的现状进行简要的介绍，阐明了热钱对于我国房地产的影响，提出切实有效的措施，促使我国房地产摆脱现状，中国经济实现平稳着陆。 　　关键词：房地产 人民币升值 中国经济 　　 　　热钱，又称游资，是一种短期的，投机性质的资金，它本身并不会创造任何就业，商品和服务。热钱的目标包括房地产，股市，期货，黄金，铁矿，大宗商品乃至农产品，这些都是它投资的范围。01-10年，在我国快速发展的10年中，热钱平均为每年250亿美元，占到中国同期外汇储备的9%。 　　一、流入中国热钱的基本情况 　　中国加入WTO后，对外贸易与日俱增，加工贸易不断发展，制造业地位不断攀升，跨境资金流动规模成倍增加，外汇储备逐年上涨。热钱通过经常项目、资本项目、地下钱庄的形势流向中国。 　　目前在国际上，热钱通用的计算方法：国家的外汇储备增加量―外商直接投资金额（FDI）―贸易顺差金额。但是如果想准确的计算一国国际资本的流入或热钱的规模是不可能完成的任务。特别是对实施资本管制的国家而言，短期国际资本流动就是要规避东道国政府的资本项目管制，这些资本流动数据自然不会体现到官方披露的相关数据中来。中国的外汇储备美元资产约占70%，欧元资产约占20%，其余则大部分为日元资产。按照上面的计算公式，除去欧元日元对美元汇率的变化因素，则为新的调整过的外汇储备增加量减去外商直接投资和贸易顺差金额即为流入我国热钱的金额。海关总署有关数据，我国04―08年的贸易顺差分别为328亿美元、1021亿美元、1775亿美元、2627亿美元和2981亿美元。从05年为界限，贸易顺差的涨幅大的惊人，我国的加工制造业是一直以来是以附加值较低的初级产品为主，然而技术，科技创新，劳动力的效率以及国外的需求并无大的变化。这就引起我们的注意，贸易顺差的涨幅极有可能是由于05年人民币汇改造成升值预期，热钱进入进行投机的结果。???过以上步骤的调整，结合《2010年中国跨境资金流动金策报告》，03年至10年，人民币单边升值预期增强，热钱合计净流入近3000亿美元。 　　二、 中国房地产现状 　　2010年以来，70个大中城市1-4月房价同比分别上涨9.5%、10.7%、11.7%、12.8%；1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%；全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66.0%；全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%；房地产开发企业资金来源21603亿元，同比增长59.9%。全国房价一片大好，一线城市房价涨幅远高于二三线城市，也吸引更多的境外热钱。[2]但是评判一国的房地产是否存在这泡沫，以及大致有多大的泡沫主要有三个指标房价收入比、空置率、房价租金比。 　　房价收入比（House price-to-income ratio）。房价收入比顾名思义就是住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为4-6是在一个合理的范围之内，高于这个数字，房价有些偏高，房地产可能存在泡沫，数值越高泡沫的程度越大。 　　空置率。每个国家每个城市所能接受的空置率都有所不同，但是按照国际通用惯例，商品房空置率在5%-10%之间是比较合理的区域，超过20%则需要政府及相关部门宏观调控，保证国民经济正常运行。 　　房价租金比（house price-rental ratio）。指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，指数越高表明房地产泡沫趋势越强。 　　根据以上数据的分析，我国一线城市的泡沫程度要远远大于中小城市，但其上升的趋势非常强劲。究其一些大城市房价租金比并不高，是因为虽然广州上海的房屋销售价格很高，但是作为国际性大都市，与外界交流频繁，房屋的短期需求旺盛，而鉴于房屋资源的稀缺性，拉高了租赁价格。 　　三、热钱的进入对于我国房地产的影响 　　刘轶、史运昌运用VAR模型对北京、上海、广州、深圳四个城市房地产价格和热钱流入量的月度数据进行了实证检验得出，房地产与热钱存在长期均衡关系。 　　(一)中国今天房地产价格出现的价值与使用价值的严重偏离，与人民币升值预期和我国经济的持续发展，房市股市的欣欣向荣的吸引下，国际热钱的不断流入有着很直接的关系 　　热钱的流入直接导致“羊群效应”，很多炒房团纷纷效仿，甚至每家每户都在集资投资房地产，直接吹大了本来已经存在的泡沫，地王一个接一个的出现，房价接二连三的攀升，上文已经分析，中国的一线城市泡沫情况比较严重，还有继续扩大之势，而热钱的目标也在悄然