级差地租理论在旧城改造中应用.docVIP

级差地租理论在旧城改造中应用 　　[摘要] 旧城区中的许多问题是受到级差地租的影响造成的，要想将旧城改造带出歧途，必须要通过经济规律，通过级差地租来发挥作用。本文从城市土地地租曲线原理和边际产出递减性原理两个方面分析级差地租理论在旧城改造中的应用，并对旧城改造对策进行了研究。 　　[关键词] 级差地租城市土地地租曲线原理边际产出递减性原理旧城改造 　　土地有偿使用、住房制度改革以及大量外资引进，使我国旧城改造获得了新的动力和契机。随着市场经济体制的建立，旧城改造在利益机制的驱使下存在着一定的盲目性、投机性，重经济效益，轻环境效益、社会效益，给城市的可持续发展带来了隐患。 　　 　　一、旧城改造面临的问题 　　 　　旧城改造的目的是减少人口、改善交通和居住环境，但开发商往往为了追求最大经济效益，追求最大利润而片面地进行高密度、高容积率的开发，改造越改越乱，人口越改越多，交通越改越差。主要表现为以下几个方面： 　　1.产业布局混乱，商业中心区单一。旧城改造的核心内容是调整用地功能，优化土地配置。旧城中心区是发展商业、金融、贸易、信息、服务等第三产业的优良地段。在我国，目前的现状却是工业夹杂于旧城区内，严重浪费土地，污染环境；旧城区商业和办公、居住用地比例也不合理；次一级的商业中心在大多数城市尚未形成，使得旧城规模无序和无限制的“摊大饼式”扩大，各种矛盾交杂，旧城改造陷入困境。 　　2.追求经济利益，急功近利趋势明显。旧城改造是一项长期而艰巨的任务，是一项复杂的系统工程，设计人口疏散、设施更新、环境改善、建筑形体空间的再创造等等。在市场经济中，城市再开发只有在建筑、出售或租赁新场地所得收入超过土地征用、场地清除和建设的成本时才是可能的，基于这一利益动机，目前我国的旧城改造多趋于高密度开发，开发者在进行开发时往往又脱离市场需求，使城市某些内型的商品房供过于求，造成商品房大量空置。许多住房困难户得不到适用住房，这既不利于房地产市场的正常发育，又造成大量资金的积压。 　　3.基础设施和环境质量越改越差。旧城改造的目的之一是要改善基础设施，提高环境质量。但我国目前的旧城改造中却出现了越改越乱、越改越差的局面。旧城区商品房的高密度开发，不仅使得人口过度密集，交通问题、环境污染问题日益突出，也使社区结构衰退，很多旧区动迁的居民被暂时或长期安置在远离原住区的地方，由于缺乏认同感和归属感而对社会稳定带来了危险。同时，大面积的旧城改造中“建设性”破坏现象也日益突出，建设项目任意选址、定随意改变规划确定的建筑密度、容积率、高度控制等指标，在重点保护的历史地段违反规划大拆大迁、甚至随意拆除或任意改建已经明确需要保护的建筑等等都在不同程度上存在。开发商从经济利益出发，而损害城市的历史风貌，使历史文化特色丧失。 　　 　　二、级差地租理论在旧城改造中的应用 　　 　　1.城市级差地租的产生。级差地租是由经营较优的土地而获得的、归土地所有者占有的那部分超额利润。马克思的地租理论认为级差地租的存在需要有三个条件:一是由自然条件和投资不同而产生的生产率的差别；二是土地经营权的垄断；三是以土地所有权与经营权分离为前提的所有权的垄断，并且这三个条件是缺一不可的。在我国社会主义条件下，由城市土地位置的差别带来的收益的差别，以及在同一块土地上连续投资带来的收益差别都是客观存在的:由位置较好的土地的稀缺性产生的经营权的垄断也是客观存在的，与特定社会经济制度没有关系，他们是由于土地这一特殊的生产要素的特点决定的。此外，社会注意制度的建立，消灭了土地的私有制，但并没有消灭土地所有权。我国宪法第十条规定：“城市土地属国家所有。”土地公有制只是土地土地所有制的一种类型，而不是土地所有权的取消。而且我国城市土地所有权与土地使用权是分离的，无论是改革前还是改革后都是如此。因为国家土地的 所有者只有一个――国家。国家以行政划拨的方式供给土地是一种两权分离的形式，以批租、零租的方式供给土地也是一种两权分离的形式。因此，城市级差地租存在的三个条件在我国全部都具备，从而城市级差地租的存在也就具有客观必然性。 　　2.城市级差地租在旧城改造中的应用。(1)城市土地地租曲线原理的应用。在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者之间进行分配时，总是遵循“最高租金原则”――即意愿支付最高租金者得之。而不同的使用者对于城市不同区位上的土地所给出的投标租金是不同的。当然不论选址在投标租金曲线上的哪一点，企业的获利都是一样的。一般来说，商业单位处于对位置的敏感性最强，故其用地的投标租金曲线最陡；居住单位对位置的敏感性较弱，投标租金曲线也较缓；制造业单位则居于二者之间。根据城市土地地租曲线原理，在同一地块上安置不同的产业会导致不同的产出率、形成不同的经济效益。因此在经济规律厂