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财产租赁所得个人所得税计税方法政策解析 　　财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。其应纳税所得额为财产租赁收入总额减除有关费用后的余额。下面，根据财产租赁所得个人所得税现行有关政策规定，对常见的财产租赁业务个人所得税的计税方法进行分析。 　　 　　一、涉及修缮费用并考虑租赁过程缴纳的税费的出租财产计税方法 　　 　　根据国家税务总局《关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函[2002]146号)文规定，个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用： 　　1、财产租赁过程中缴纳的税费 　　包括房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等，持完税凭证据实减除。 　　2．由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用 　　在计税时可以扣除的修缮费用，是指房屋在修补、修理时??出的费用，不包括为美化房屋而装饰和装修支出的费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予下一次继续扣除，直至扣完为止。 　　3税法规定的费用扣除标准 　　月财产租赁收入不超过4000元的，减除800元；4000元以上的，减除20％的费用。 　　扣除上述三项费用后的余额，为应纳税所得额。 　　例1：2002年2月1日，赵某将市区一街面房出租用于经营，月租金收入3000元，租赁合同约定的租期为一年。计算其2月份应纳个人所得税。 　　分析： 　　房产税：3000×12％=360(元) 　　营业税：3000×5％=150(元) 　　城建税：150×7％=10．5(元) 　　教育费附加：150×3％=4．5(元) 　　印花税：3000×12×l‰=36(元) 　　以上税费合计： 　　360+150+10．5+4．5+36=561(元) 　　个人所得税： 　　(3000―561―800)×20％=327．80(元) 　　例2：假如三月份起修改合同，月租金修改为5600元，计算其3月份应纳个人所得税。 　　分析： 　　房产税：5600×12％=672(元) 　　营业税：5600×5％=280(元) 　　城建税：280×7％=19．6(元) 　　教育费附加：280×3％=8．4(元) 　　印花税：(5600×1l+3000)×1‰－36=64．6―36：28．6(元) 　　以上税费合计：672+280+19．6+8-4+28．6=l008．60(元) 　　个人所得税：(5600―1008．60)×(1―20％)×20％=734．62(元) 　　例3：假如月租金收入仍是5600元，4月份为修缮该房屋共支付900元，并经当地地税机关认可。计算其4、5、6月份应纳个人所得税： 　　分析： 　　4月份应纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加同3月份，合计980元，修缮费扣除额为800元。 　　应纳个人所得税税额：(5600―980―800―800)×20％=604(元) 　　5月份应纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加同3月份，合计980元，修缮费扣除额为100元(900-800)，其应纳个人所得税税额： 　　(5600-980―100)×(1―20％)×20％=723．20(元) 　　6月份应纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加同3月份，合计980元，修缮费已全部扣完，其应纳个人所得税税额： 　　(5600-980)×(1―20％)×20％=739．20(元) 　　应当注意：(1)涉及租赁过程缴纳税费或修缮费用的出租财产法定减除费用是减除800元还是减除20％的费用，并不是依据租赁收入是否超过4000元，而应当按租赁收入减除财产租赁过程中缴纳的税费和由纳税人负担本期可以扣除的修缮费用后的净收益额确定。(2)房屋租赁所得，按次(月)计征个人所得税。纳税人一次取得数月的房屋租赁所得，能够提供准确有效凭证的，可将所得分解到所属月份，分别计算缴纳；纳税人在同一县(含县级市、区)辖区一个月内多处取得的房屋租赁所得，应合并计算缴纳个人所得税。(3)纳税人的修缮费用和在出租、转租房屋过程中，缴纳的监理费、工本费、手续费及转租房屋向出租人支付的租金，经主管税务机关核准后，在计征个人所得税时可予以扣除。 　　 　　二、按市场价格出租居民住房的租赁所得个人所得税计税方法 　　 　　根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)、《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》(国税函[2002]74号)的规定，自2001年1月1日起，按市场价格出租居民住房，用于居住的，租金收入房产税税率减按4％，营业税率减按3％，租金收入个人所得税税率减按10％。