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商业地产运营拓荒：宝龙商业地产运营 　　商业地产运营拓荒：宝龙商业地产运营提要：自营品牌是万达城市广场发展到第三代才悟出的道理。它们可以使开发商获得稳定现金流，配合城市广场招商，并保证广场业态的丰富，弥补招商不足空出的面积 更多内容绿化 　　商业地产运营拓荒：宝龙商业地产运营 　　商业地产开发≠商业地产运营，在过去几年的楼市发展浪潮中，中国的开发商们已经逐渐明白了这个公式的涵义，对商业地产的追求也由最初的狂热变为冷静，很多中小开发企业退出这个游戏圈。不过，乱世自出英雄，一些商业地产开发商正在慢慢转变，商业运营职能日臻成熟，万达与宝龙就是两个例子。 　　万达集团向运营商华丽转身的故事已经众所周知，宝龙集团却由于转型刚起步而稍显低调。与万达类似，宝龙集团商业地产项目全由本公司自行开发、运营，总体上保持7：3的租售比例，即七成物业自己持有出租，三成物业卖出，并培育了宝龙乐园、康城奥特莱斯、食全食美餐饮店等自营品牌。 　　那么，宝龙商业地产运营成效如何？近日，记者前往宝龙集团总部城市福建省，考察了宝龙城市广场运作的基本面。 　　二次定位，理性调整业态比例 　　记者来到福州宝龙城市广场时，正赶上二周年店庆。五层高的广场天井内，垂下一张印着可口可乐宣传广告的巨幅海报。“本周是可口可乐促销周，像这样的活动几乎每周都有，去年我们做了200多场。”福州宝龙商业经营管理有限公司总经理张继民告诉记者。 　　从地下一层到五层，宝龙广场充满了各种业态的商业场所：游乐园、家乐福、国美电器、金逸电影院、小吃城、休闲美容中心、百货商店……虽然室外阴雨连绵，广场内却人山人海。记者在交谈中得知，福州宝龙广场的日常人流量达到3万～4万，双休日高达7万～8万，而商铺出租率也已突破94%.在出租情况最好的一楼，平均租金已从刚开业时的160元/平米上升到到300元/平米，比较好的位置已达600-700元/平米。 　　实际上，刚满2岁的福州宝龙并不是走得一帆风顺，它在诞生之初就经历过一场磨难。2007年，张继民刚到宝龙任职时，发现这里是满城风雨，一片乱象。原来，宝龙广场在开业时为了达到80%以上的出租率，在招商时条件放得比较宽松，引进了一些资质较弱的商户。这些商家在新楼盘里缺乏老客户群，在三个月免租期过后，很难承担经营压力，还想继续享受免租，在与集团谈判未果后，做出了一些极端的举动。 　　“我接任的时候正赶上闹事风波，当时，我们成立了专门的应对小组来解决问题。”张继民说，“我们前后一共做了五件事：第一，调整我们的经营团队；第二，帮助商家做市场宣传和推广活动；第三，对广场硬件设施进行整改；第四，为处于整改区域的部分商户减免1-3个月的物业管理费；第五，进行二次定位和二次招商，调整业态。” 　　宝龙集团开业之初，购物类商铺比重超过70%，经过多次调整，目前购物、休闲与餐饮的比例基本上达到了5：3：2的国际标准。“我们先后引进了地下一层的游乐场、浩沙健身，二楼的主力店由家居变为kTV，休闲和餐饮的比重大大增加了。现在，超市、百货、休闲和餐饮多种业态强力互补，在不同时间段都能聚集人气。” 　　怎样让商家有钱可赚？宝龙做了很多帮助商家宣传推广的活动。“起初是我们出资，请专业的推广公司和演艺公司来帮助商户宣传，2008年以后，商家自付费用的比例逐渐加大，现在的2周年店庆里，我们只投入了20万，商家出资达100多万，我们合力把人气做旺，现在可口可乐、国美、家乐福、新华都等主力店每周轮流做活动。”张继民说。 　　目前，宝龙广场绝大部分商家已实现经营收益，至于出售的铺面，刚开盘时每平米2万多元，现在已经飙升至4万元。张继民透露，今年有业主转让手中商铺，价格已达到7万元。 　　对于两年来宝龙广场的运营经历，张继民颇有感触：“招商不足和业主闹事几乎是福州新开商业中心推广初期遇到的困难焦点，在宝龙广场，带头闹事的就是那些经营能力较差、想要更多免租期的小商户，而金逸电影院、家乐福等品牌一直坚定地和我们站在一起。因此，商业地产要度过开业的挑战，比拼的是开发商的经营理念和招商实力。我们都是在不断地调整和重新定位中摸索出一套管理方法，只有随机应变，才能与业主和消费者共赢。” 　　持有物业与自营品牌双赢 　　“为了成功经营商业地产，目前我们自持商业物业的比重达保持在70%左右。”在宝龙集团总部厦门，集团发展有限公司营销管理中心总经理林峰利告诉记者：“要是大量出售，就很难把控各种业态的比例。为了配合将来的IPo，我们今后自持物业的比重将逐渐上升至85%.” 　　不但自持物业，宝龙集团还发展了多个自营业态，组成五大连锁体系：康城奥特莱斯、宝龙乐园、影城、食全食美及宝龙酒店旅游业，目前这些业态主要分布在青岛、福州、郑州等商城市。 　　自营品牌是万达城市广场发展到第三代才悟出的道理。它们可以使开发商获得稳定现金流