2012上半年广州土地市场分析.doc

2012年上半年广州市房地产土地市场运行特征及下半年展望 广州中地行房产代理有限公司 2012年7月27日 市场背景分析 2012年上半年以来，国际经济环境不稳定，而国内总体经济发展放缓，中央为稳经济，保增长，上半年中央两次降准，连续两月降息，宏观调控放松预期愈加明显，而各大房企主动诱导刚需释放，“以价换量”成果显著，资金链相对充裕。 另外，2012年广州政府继续发展“南拓北优、东进西联”的总发展战略，实现全面提速经济发展：除进一步重点规划七大金融商务区之外，也对海珠区进行“生态城”规划以及广州国际金融城进行全新定位，同时伴随国家批复广州新建七条地铁线路工作的完成，未来广州将迎来更新一轮的快速发展期。在城市大规划以及房地产宏观调控的背景下，广州房地产市场呈现逐步稳健的发展态势。 在此背景下，2012年广州土地市场全年计划供应面积逾1948万平方米，而上半年共推出（挂牌出让）316.32万平方米的土地面积，占全年供应计划用地面积的16.24%，而成交量为314.0万平方米。2012年上半年供应量主要以工业用地为主，而居住用地和商服用地供应量相对较少，而大部分挂牌地出让的地块仍以底价成交。 纵观2012年上半年广州土地交易市场，虽然流拍减少，部分优质地块甚至受到大型房企争相角逐，土地市场表现有所起色，但总体而言，土地交易市场整体表现淡静，开放商拿地趋于理性，仍以底价成交为主。上半年土地供应相对计划保守，预计下半年将加大居住用地和商服用地的供应。 全年经营性用地计划供应1075万平方米，旧改项目纳入供应计划 2012年广州市市辖十区国有土地使用权计划推出268宗地，面积逾1948万平方米。其中，经营性用地供应共165宗，总面积达1075万平方米；基础设施和公共服务用地63宗，总用地面积为685.30万平方米；村经济发展留用地和村民住宅用地共31宗，面积逾76.28万平方米，另保障性住房用地计划供应9宗，用地面积111.78万平方米，以满足今年政府计划筹集保障房42244套。 在土地供应结构上， 2012年工业用地供应占主导地位，旨在优先保障重点发展的高新技术产业、先进制造业、现代物流等现代化产业体系，实现经济全面发展。工业用地全年计划供应58宗，用地面积约498万平方米，较去年同期减少30%。（见表1和表2） 在居住用地方面，2012年计划出让47宗，用地面积近255万平方米，比2011年计划出让337万平方米相比，减少24%。与2011年推地以中心城区为主不同，2012年主要集中在近郊区，供应29宗，用地面积逾149万平方米，占居住用地总量的59%，主要分布在南沙、番禺和萝岗三区。其中南沙区的居住用地供应量最大，拟供应12宗地块（12宗中包括6宗旧厂改造项目），用地面积达50.45万平方米，约占居住用地总量的两成。其次为萝岗区，居住用地供应集中在知识城，供应4宗，面积达40.37万平方米。而番禺区则拟出让9宗，用地面积为34.55万平方米，重点发展南站的住宅配套。 而市中心六区共计划供应18宗居住用地，供应用地面积达105.33万㎡，占居住用地总量的41%。白云区成为今年中心六区供应主力，共有8宗居住用地供应，总用地面积约40.2万平方米。黄埔区出让2宗，供应面积为25.2万平方米。而老四区（荔湾、越秀、海珠、天河）供应量达20万平方米，除荔湾区之外均有土地供应。其中越秀和海珠区各供应1宗，用地面积分别为5万平方米、15万平方米，而天河区则供应4宗，面积逾18万平方米。同时，政府也安排在市区供应2宗旧改（旧厂、旧村地块）项目的居住用地，总用地面积达20万平方米。（见表1和表3） 另外，为了加快重点功能区商业服务业的发展，今年政府计划供应商业服务业用地60宗，共计323万平方米，较去年同期增加47%，其中知识城、新客站、琶洲板块成为商业供应主力。知识城板块拟供应5宗地块，总用地面积为72.52万平方米，占商业服务业用地总量的23%，为商业服务业供应量最大的区域。而广州新客站板块商业地块去年多次出让中止，今年卷土重来，拟推出7宗商业金融用地，总供应用地面积8.71万平方米，占商业服务业用地总量的2.7%。海珠区琶洲板块出让5宗地块，用地面积达6.93万平方米，占商业服务业用地总量的2.1%，主要为总部用地（商务办公）。 纵观全年土地供应计划，用地供应供应特点主要表现在：其一，政府加快旧城改造步伐，将旧村、旧厂改造项目纳入经营性土地出让计划；其二，经历2011年土地市场冷清，2012年市场预期相对保守，适量减少供应计划；其三，由于城市综合发展的需要，同时配合各区规划发展，区域性供应用地结构的差别相对较大：近郊区旨在提升经济综合能力，产业性用地、商业用地及居住配套用地供应量会相应增加，而市中心区由于经济发展较快，人居相对饱和，可用地资源