写字楼产品的分类研究框架.pdfVIP

写字楼产品的分类研究方法 写字楼产品在未来发展中将出现从单一走向多样化类型的趋势。随着市场化程度的升高以及客户所需 类型的细分，今后对甲级、乙级、丙级写字楼的关注将越来越考究。 写字楼产品的细分趋势 随着市场化程度越来越高，客户的需求类型也将越来越多，写字楼产品在未来发展中 将出现从单一化走向多样化的趋势。简单总结起来，可以用下面的图表来表达这种日益分化 的趋势（图1）： 1.档次细分 以往市场对所谓甲级写字楼的关注程度较高，而对相对低端的乙级写字楼及丙级 写字楼的关注明显弱化。随着客户购买或租用能力的细分，今后对甲级、乙级、丙级 写字楼的关注度将会越来越高。近两年出现的住宅产权写字楼，就是写字楼产品中的 中端产品细分化的表现。 2.规模细分 随着客户规模的分化，写字楼的规模也日渐分化，可以总结出以下几种倾向： （1）“大”：大开间办公楼，独立形象写字楼，低密度办公楼。 （2 ）“大小通吃”：标准的核心筒式写字楼；很大的公司和很小的公司可以共享。 （3 ）“小”：小开间办公楼，孵化器。 3.功能细分 （1）从住宅到办公的功能细分：从住宅到写字楼，从商业到写字楼中间有很多的 过渡，住宅向写字楼过渡有 SOHO 的形式，有住宅产权写字楼的形式，越靠近办公轴 则办公的比例越大而居住的比例越小，在商住和住宅产权写字楼之间是否会出现另一 过渡类型的办公产品？在商住里面，实际上仍然是以住宅为主体，办公功能只占据 30%-40% ，而新类型写字楼办公功能则占据60%-70% 。这是一个值得探讨的产品类型。 （2 ）从商业到办公的功能细分：商业和办公之间现有的过渡类型是展示，可以偏 商，同时又不是纯粹的商业，随着功能的细分，将来会出现另一种更加偏向办公的新 的过渡类型—— “轻型办公”（图2 ）。 在上述的细分产品类型中，“独立形象写字楼”和“轻型办公”将很有可能成为今 后一段时间内的热点，下文将重点分析这两种写字楼类型的特点。 独立形象写字楼 1. 独立形象写字楼的特点 （1） 独立的临街形象：在主要道路上有足够的展示面。 （2 ） 冠名权：独立形象的写字楼是公司一个大广告牌，因此都需要对物业也进 行冠名。 （3 ） 独立的交通：在内部有公司独立的交通而不需要与其他公司共享内部的交 通系统，保证了良好的专属化。 （4 ） 独栋的规模往往受到限制：标准的写字楼一般一栋四五万平方米，或者是 七八万方米，都是较大的体量，但是独立形象的写字楼是由单位购买，所以它的体量最 多为两万平方米。由于需要独立形象，标准层的面积往往较小，而核心筒的规模是难以 压缩的，因此可能会造成使用率降低。 国际投资大厦是伟业公司早期的一个项目，原方案是一个大体量的写字楼，最后的 现状是四栋的形式，每一栋的规模更小，同时它是共用一个大堂的，相对来说它也有一 个共用的部分，大堂这一部分是连通在一起的。最终的销售状态也非常好。 2. 产品设计的几点考虑 （1）“化整为组”：将一个单体纵向分为一组楼座，减小每个楼座的体量（图3 ）。 （2 ）U 型布置最大限度利用沿街面（图4 ）。 （3 ）独立的楼群：当项目占地足够时，也可以考虑设计为更加独立楼群，其交通、 大堂等完全都为专属化（图5 ）。 图 5 （4 ）共享大堂：肃然独立形象写字楼的交通时独立的，但几个楼座仍可以公用一 个大堂，整个大堂的气势和档次能够得到充分的提升（图6 ）。 （5 ）相邻楼座共用交通核：相邻楼座之间可以有疏散通道相连，这样可以减少使 用消防楼梯和核心筒面积，从而提高面积使用率（图7 ）。 （6 ）共用一个交通核：在单栋楼规模过小的时候，两个楼联体可以共用一个核心 筒，也可以设置双电梯厅，保证每个楼的独立交通，同时交角增加凹槽，强化独立形象 （图8）。 （7 ）水平划分：当项目北侧临街时，可以考虑将住宅和办公组成一个大的体量， 满足独立形象的要求，同时设置双大堂和双电梯厅，保证住宅和办公的独立交通，在沿 街面布置办公，形象好且不怕噪音干扰（图9 ）。 （8 ）垂直划分：当办公体量较小而