商安业地产布吉三联旧改项目产品定位(中原).doc

商安业地产布吉三联旧改项目产品定位(中原) Code of this report | 1?? Copyright Centaline Group, 2011.fdc014#ff66ff房地产智库 2012年招商安业地产 布吉三联旧改项目产品定位 谨呈：深圳招商地产及安业地产 中原地产代理（深圳）有限公司 （上篇） Code of this report | 2?? Copyright Centaline Group, 2011.fdc01#ff66ff房地产智库 项目分析 竞争分析 项目定位 政策分析 地块分析 环境分析 .fdc01#ff66ff房地产智库 Code of this report | 3?? Copyright Centaline Group, 2011.fdc01#ff66ff房地产智库 “一管”收紧流动性之加息政策分析 z 当前流动性过剩、通胀压力大困扰着中国经济的发展，2011 年货币和政策转为稳健以来，央行已经加息4次，开发商融 资渠道收紧，居民购房压力加大。目前，5年期贷款利率已 经高达6.8%，居民供楼负担比不断增加，二手房租金供楼比 已经超过2008年房地产高峰时期 .fdc01#ff66ff房地产智库 Code of this report | 4?? Copyright Centaline Group, 2011.fdc01#ff66ff房地产智库 二管“抑制需求”：“新国八条”出台，多项措施 抑制需求 政策分析 z 经过2011年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的 降温，市场仍在高涨之中，虽然量出现了下调，但价格稳步 上涨。中央在传统春节前出台“新国八条”，堪称史上最严 厉的政策。 .fdc01#ff66ff房地产智库 Code of this report | 5?? Copyright Centaline Group, 2011.fdc01#ff66ff房地产智库 二管“抑制需求”：深圳出台限购细则，非深户购 房门槛提高 政策分析 z 针对之前市场上部分购房者利用外地身份证，通过补缴税单 或补社保获得购房资格，打政策“擦边球”的现象，3月 初，深圳对此做出了明确规定，出台了深圳版的限购细则： 要求非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须 是最近连续缴纳12个月以上且不含补缴情况，提供社保证明 的，必须符合下列条件之一： 1. ??一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险、 2. ??二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险、 3. ??三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。 （即：提供社保缴纳证明的，必须同时连续缴纳12个月以上 的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种保险。同时 依据社保局的规定，医疗保险和工伤保险是不可以补缴 的。） z 之前市场普遍规避限购令的方法是利用外地人身份证补缴一 年的养老保险，而在新规定下，通过补缴社保证明而获得购 房资格的可能性几乎为零，同时又不承认补缴纳税证明的购 房资格，因此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降 低，但近期市场有传闻表示无论是否有社保证明，仍有办法 办理过户 前提是花费2w不等的费用。.fdc01#ff66ff房地产智库 Code of this report | 6?? Copyright Centaline Group, 2011.fdc01#ff66ff房地产智库 三管“房价控制目标”：年度房价控制目标深圳房 价涨幅不超过GDP和人均可支配收入涨幅 政策分析 1. 国务院要求各地出台房价调控目标，并于一季 度前向社会公布。3月31日，深圳公布了年度 房价控制目标，2012年深圳房价涨幅不超过 GDP和人均可支配收入涨幅。 2. 国务院督察组来深圳调研 3. 同时，国务院房地产调控督查小组对深圳等 16省市对保障房及宏观调控情况全面督查， 首站在深圳，并于4月20日结束，深圳政府部 门内部沟通核心内容包括：深圳房地产调控政 策的落实情况，房价稳定在可控的范围内，没 有过高过快的增长等。 Code of this report | 7?? Copyright Centaline Group, 2011.fdc01#ff66ff房地产智库 三管“房价控制目标”：深圳出台限价令政策分析 限价令的主要内容： z 4月底5月初将采取全新的预售备案系统； z 已拿预售的项目：针对2011年录入合同的价格 折算出均价，采取一刀切的做法，新系统针对 每个项目设定一个价格上限，超过该价格不予 打合同； z 2012年拿预售项目，则按照某一个月的录入合 同价格折算均价； z 未拿预售项目：分片区制定均价上限。结合区 域及物业类型进行审