开发部管理职能.doc.doc

房地产公司开发部管理制度 一、目的 为规范公司项目前期工作行为及事务处理标准，使工作得以圆满进行，特制定本管理制度。 二、适用范围 本制度适用于本公司项目前期工作的进行。 三、工作要求 1、前工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。 2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能房地产前期、配套工作管理制度解析、环保和智能化设施、物业管理方式等。 、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。 、配套工作进行中，涉及费用支出的，填写《签呈》及《付款申请单》，由总裁、副总经理、财务部、预算部签字同意后领取，将相关票据交财务部。 、搜集政府有关建筑、能源等相关政策，提前完成项目前期配套的计划工作，上报主管经理进行相关决策。 、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。 四、组织、管理、协调、配合、监督。1、对内外业务部门之间工作协调、配合、监督；2、对内外层部门的内外层关系组织协调；3、与政府有关部门、社会团体、咨询单位、科研机构等非业务关系间的远外层协调办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。 6、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。 办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。 完成领导交办的其它工作。二房地产开发业务的开展1、项目建设、可行性3、阶段性业务目标规划；、完善开发手续。五、工作内容 1、项目可行性研究阶段： （1）搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，办理土地准备工作，制定严密工作计划责任部门：集团公司决策层（可行性研究报告、初步方案、项目论证资料等） （2）测量队测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。 （3）办理《建设用地选址意见书》。 （4）办理《建设项目环境影响报告表》，环保局出具《环评证明书》。 2、项目前期阶段： （1）缴纳土地转让金、土地契税，获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。 （2）办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知。 （3）办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图。 （4）办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。 （5）联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单位找到能源配套接口。 （6）委托设计单位出设计方案，填报《规划设计方案申报表》。 （）办理建委报建工作。 （）协助组织设计单位招标，办理招标备案。 （）各专业（水、电、燃气、热力、市政等）设计要点、方案证书，交纳相关费用。 （1）办理《建设工程消防设计审核意见书》，交纳相关费用。 （1）办理《建设工程人防设计审核意见书》，交纳相关费用。 （1）办理《供热证明书》，交纳相关费用。 （1）办理《绿化证明书》，如需办理绿化迁移手续，交纳相关费用。 （1）办理《防雷证明书》。 （1）办理《大、小配套手续费》。 （）办理设计合同、勘察合同备案。 （）办理《建设工程规划许可证》。 （）交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。 （）办理《工程施工许可证》。 （）办理《售房许可证》。  1.开发部人员配置：开发部经理，规划报建专员，专业报建员，动迁专员。 2.开发部各工作岗位职责： 开发部经理职能 （一）规划管理工作 1、根据公司项目总体的开发要求，负责项目开发的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的的申报程序进行项目开发的申报工作； 2、负责公司与政府各专业部门的协调工作； 3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作。 4、监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土地局、计委、建委、工商、规划局等的各种手续工作及时间安排。 5、制定工程前期工作计划并组织实施。 6、审核工程前期各项费用支出，并对前期工作质量负责。 （二）征地拆迁工作 按照公司计划做好征地拆迁的调查、测算工作，负责征地拆迁工作中各项协议的签订，及时解决拆迁中出现的各种问题；监督与土地地方协调工作及拆迁手续的办理。 （三）组织工程前期人员完成所规定的工作，负责本部门与其他部门之间的协调，对开发部的所有工作全权负责，严格管理本部门员工。 规划报建专员职能 1、参与配合前期策划、测算和拟定各阶段规划建议书； 2、负责前期准备各项手续所需文件，向市建委、计委申办投资项目计划（立项）、开工报