2011年房地产估价师考试的案例与分析模拟题目（二）.pdfVIP

2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价案例与分析》 房地产估价案例与分析模拟题目（二） 一、简答题 1.企业在经济活动中所涉及的房地产估价的假设前提是什么？ 2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008 年8月15日。根 据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2009 年8月通过出让取得，2010 年8月开始建设。 委托方提供的实际成本价格为2200 元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、 销售税金和期望利润，并计算了自2009 年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认 为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确 定该房地产的重置价格为2200 元/㎡。 请问： （1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? （2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格? 3.某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一 家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。 若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。 二、案例分析题 1.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分， 本题全对得40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格 处的不计分） ××大酒店房地产法院委托估价报告 （封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略） 估价假设和限制条件 一、估价假设 1.本次估价利用了委托方提供的《评估委托书》、《国有土地使用证》、《土地出让合同》及房屋 建筑面积等资料。本次估价假设委托方提供的以上资料客观、真实、合法，本估价报告书不对因该 资料全部或部分内容产生的或因依赖该资料测算的评估结果而引致的失误承担责任。 2.估价对象中房地产（包括××大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房等）目前属在建工程，未办理 《房屋所有权证》。本次估价时其建筑面积以委托方提供的资料为准，若该建筑面积与房屋产权部 门确认的建筑面积不一致，本评估结论将不再适用，需相应调整本评估结论，如有必要，应对估价 对象进行重新评估。 3.估价对象中房地产价值结论的提出，是基于估价对象处于并保持目前状态为前提。如遇不可抗力 或其他原因对估价对象房屋造成损坏，将对评估价值造成影响，本估价结果不再适用。如有必要， 应对估价对象进行重新评估。 4.估价对象中房地产价值结论的提出，是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施如水、电、气、 通信、闭路电视及道路交通等使用的权益为假设前提。 二、本报告使用的限制条件 1.根据××大酒店工程建设情况，并结合估价对象目前实际状况，本次估价时，对1号宗地（×× ×区建材市场11 号地块，占地面积1258㎡，土地证号为×国用（2000）字第2147 号）、2号宗 地（×××区九宫庙新城41 号地块，占地面积13492.5㎡，土地证号为×国用（2000）字第1843 号）和3号宗地（×××区九宫庙新城41号地块，占地面积4155 ㎡，土地证号为×国用（2000） 2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价案例与分析》 字第2157 号）均作为独立空地，按土地单独进行估价（因1号、2号地块为空地，3号地块上目前 只有一临时建筑物）；对4号宗地（×××区九宫庙九中路，占地面积3833 ㎡，土地证号为×国 用（2000）字第2149 号）和5 号宗地（×××区九宫庙新华三社，占地面积16382.8㎡，土地证 号为×国用（2000）字第1842 号）及地上建筑物作为一个整体，按房地产进行估价。特提请本报 告书使用者注意。 2.本估价报告书必须完整使用方为有效，对仅使用其中部分内容所导致的可能损失，本公司不承担 责任。 3.本估价结果中的市场价值仅限于为委托方进行的司法判案提供价值参考，若有其他用途，需根据 指定目的另行评估。 4.本次评估是在满足全部假设与使用限制条件的前提下进行的。这些假设条件是由评估人员根据评 估对象实际并结合××市相应的实际情况而提出的，具有客观性和合理性。若本次估价中的假设和 限制条件发生变化，则估价结果应重新调整。 5.本估价报告书有效使用期自报告提交之日起为一年。同时，使用者在有效期内使用本报告书时， 应充分考虑房屋、土地和设备资产市场变化情况及其未来发展状况等影响，并随时与本机构保持联 系，以达到有效使用的目的。 估价结果报告 一、估价委托方 名称：××市×××区