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官塘策划方案 官塘策划方案 目录 第一部分：宏观市场分析2 第二部分：区域市场分析4 第三部分：项目分析 一、 项目整体概况……………………………………………6 二、 项目SWTO分析………………………………………………8 第四部分：项目附近楼盘分析表9 第五部分：消费群体定位 一、消费群分类研究18 二、目标消费群分析20 三、目标购房群体细分22 四、目标客户消费心理及消费行为分析22 第六部分：项目定位23 1 第 页 官塘策划方案 第一部分：宏观市场分析 年后国家密集出台楼市调控政策，特别是“新国八条”的实施，掀起新一 轮楼市调控风暴。中国房地产专家表示，新一轮房地产调控新政，涉及面更广、 操作性更强、政策组合程度更高。此轮楼市调控政策力度之强为近几年所罕见， 有些城市还出台了限购令。新政策的出台对一些一线的城市影响比较大，对一些 二三线的城市影响不是很大，针对柳州市房地产市场，各专家也有各自的看法： 一、政策调控使柳州楼市进入观望状态 过去的2010年，对于楼市来说是一个不平凡的年份。总的印象可以概括为： 史上最严厉的房地产政策调控年、通胀风险加大。 纵观此次楼市调控，以经济手段和行政手段并用，目的在于抑制需求，增加 供给，加强监管，而非打压。这一系列政策出台使柳州房地产市场交易量增长乏 力，房屋价格上涨幅度得到了控制；在一定程度上对柳州房地产市场消费者购买 欲望上产生了抑制作用，开发商在拿地上更加谨慎，购房者在购房时也更为理性， 柳州楼市总体也进入一种观望状态。 二、2011年楼市处于供不应求的局面 房价稳中有升 作为一个三线城市的柳州，2011年楼市仍会处于供应满足不了需求的局面， 从长期来看，柳州房地产市场将面临税收、信贷、供应等几重因素的考验，在C PI高涨、城市化等推动下，柳州市房价依然会保持稳定调整，难有暴涨，但也 不会出现大跌。 当谈到今年房价的一个走势问题，吴世君表示，2011年国内经济依然面临通 胀压力，货币从紧的政策将对房地产市场提出新的考验。毕竟房地产涉及的行业 众多，对物价的变化是比较敏感的，在土地、建材等快速上涨时，房价上扬也是 一个趋势。柳州楼市一方面有着较大的需求，这与柳州的城市发展的大环境有关； 同时柳州楼市供求总体较为平衡，购房者也理性成熟，因此预计整体楼市不会出 2 第 页 官塘策划方案 现大的变化，房价也不会出现大起大落的局面，依然是维持稳中有升。在一个通 胀背景下，许多人开始选择将闲散资金投资已期保值，而投资房产也是在一段时 间内对个人的财产保值的一个比较稳妥的做法。 总结分析 所以说不管国家对房地产出台什么调控政策，都只 是对一部分的人起到限制作用，而同时根据国民对住房的需求只有增 而不会减，所以房地产市场的发展潜力还是一样的大。 三、柳州市楼市年后的现象 2月供应紧 3月新品少 柳州市2月商品房预售量降大半，成交下降26.26% 供应：2月预售量环比减大半，柳州市1月有353套获得预售 资格，面积为34657平方米。到了2月份，仅有2个楼盘的123套获 准预售，面积为1.6万平方米，套数和面积分别下降了65.1%和53. 8%。其中，获准预售的兴桂.清华坊推出了50套房，另一楼盘柳堤水 景的73套房则尚未推出。2月获得预售的楼盘偏少，客观上也造成3 月新品上市较少的状况。 成交：成交连续两个月下降，2月，柳州楼市成交商品住宅99 7套，环比1月降13.5%；面积为107270.56平方米，环比1月降9. 3%。这也是去年12月以来连续2个月环比下降。业内人士分析认为， 春节长假和新“国八条”的出台是成交下降的主要原因。