《新鸿基个案分析》的修订说明及相关问题的探讨.docVIP

《新鸿基个案分析》的修订说明及相关问题的探讨 以下就阳经理及同事提出的问题和意见做了相应的探讨，并修正了一些错误。还请大家多多指正。 关于公司管理阶层示意图中具体含义的相关说明 参见文章第6页。 ● 则楼，意思为则师楼，相当于中国内地的建筑设计室或设计公司。 ● 地产估价，相当于内地的地产评估机构，拥有政府授予的资质以第三方的身份对土地或房产进行相应的价格评估。在香港，由于房地产交易市场规范，二手房交易也十分盛行，征对私人的房产评估占了极大的比重。 ● 地产发展执行董事陈钜源先生专责收购土地及工程策划，并负责新鸿基集团在中国所有投资项目。公司策划及投资执行董事黄奕监（金监）先生专责策划集团策略、基建项目、财务投资及负责与投资界沟通。两人的负责业务中都有策略发展的内容，但前者主要处理的是单个具体的地产项目，而后者处理的是整体宏观的集团规划，两者所处的层次不同，对集团的意义也有较大差别。 大陆是否存在土地资源稀缺性的问题 参见文章第7页。 同香港作比较，从全国范围现阶段来看，内地并不存在明显的土地资源稀缺性。从供给来看，大量的旧城改造，城市土地用途变更，各种划拨用地，以及随着人口的不断增长，城市的规模不断扩大，大量的农业用地转变为市政用地、开发用地，都为开发商提供了充足的土地源泉；从需求上来看，虽然内地的开发商数量众多，但大多实力一般，资金有限，拿地的手段不能如香港仅剩的几个地产寡头般肆意鲸吞，竞争还没到香港的贴身肉搏的激烈程度；从拿地的手段上来看，由于中国土地市场运作的不规范，相关的制度法规不健全，大家都是“八仙过海，各显神通”，显然路子众多。但从长远来看，再过5-10年的时间，随着市场的逐渐成熟与规范，地产界的不断整合与磨练， 相应的优秀土地资源必将集中流向几大实力卓越，信誉卓注的超级地产航母之手。 “股地拉扯”制度 参见文章第7页至第8页。 关于“股地拉扯”的含义，指的是股票市场与房地产市场的联动效应。股票作为现代最流行的融资手段，对房地产经济的推动起到了倍增的效果。股市火爆之际，投资者虚拟资产节节攀升，由于增加消费开支，或看好未来地产前景，投资者开始大量购买房产或进行地产投机，房地产市场的火爆增强了地产开发商的经营业绩，地产股也开始成为市场的新宠，为了进一步满足房地产市场的强烈需求，同时把握股价的高额溢价，地产开发商开始不断地配股或增发，以期在股市和地产市场获得双赢。从而形成了“股市——地产——股市”的资金循环，形成了股市与地产市场的互相促进的作用。在这样的疯狂投资的情况之下，无论是投资者还是地产开发商，很容易通过抵押的方式，把高额股票或高额楼价地价变现，从而间接地促成了社会流入股票及地产市场的资本扩大。资本的再次放大，单位资本的收益率必然难以保持，最终会造成相应的股市或楼市的崩溃。 新鸿基综合资产负债表的相关说明及补充 参见文章第7页至第8页。 由于香港的资产负债表的项目与含义和内地有所不同，特作如下解释： ● 储备，指的是所有的留存收益，相当于内地的未分配利润的概念。因此有如下的关系，股本+储备=股东权益 ● 长期债项，短期债项，和总债项，不同于内地的长期负债，短期负债，和总负债，香港资产负债表中的这三个项目只包含企业向金融机构的借款，不象内地三项目中包含企业之间往来的应收应付。长期债项，短期债项，区别在于其向金融机构借款的还款期限的长短。三者的关系是：长期债项+短期债项=总债项 ● 长期债项与其他长期债项的和，相当于内地的长期负债；流动负债则相当于内地的短期负债。则长期债项，其他长期债项，流动负债，三者的和相当于内地的总负债。 ● 存货，与内地的意义相同，都是指的是产权属于本公司的非办公资产。对房地产企业而言，包括所有的未出售的物业，值得注意的是，用于出租的房产也属于存货。 ● 新鸿基与万科的资产负债率比较表如下： 年份 2000年 1999年 1998年 1997年 1996年 新鸿基 29% 33% 32% 28% 22% 万科 48% 53% 51% —— —— ● 香港的会计年度不同于内地沿用的日历年，而是上一年的七月一日至本年的六月三十日。 ● 1998年度新鸿基资产大幅缩水，则源于1997年下半年东南亚金融危机爆发后，香港股市及楼价的大幅下挫。此原因将在4.2节详细叙述。 新鸿基2000年资本市场运作的主要思路 参见文章第14页至15页。 对于新意网的分拆上市，新鸿基可谓正赶上了网络经济持续火爆的末班车，而对于出售中国移动，主要是针对内地电讯市场额竞争逐步加剧，中国移动垄断地位开始削弱的影响，同时也不排除新鸿基由于地产主业的不景气，通过资本市场的运作，来粉饰账面的考虑。 “地产发展”与“物业投资”的概念说明 参见文章第16页。 ● 地产发展，英文是“PROPERTY DEVE