提香草堂3期开盘前推广思考0802.ppt

提香草堂市场竞争分析 西区市区内新兴别墅项目 海淀区（代表项目诸子阶） 北京的政治，教育科研核心区域 经济高速增长区 高档度假别墅集中区 项目介于四五环之间 石景山区 (金隅山墅) 北京未来重点开发的休闲娱乐中心区 别墅产品相对匮乏 五环与长安街交织的交通网络成为其快速发展的保障 新兴市区别墅 西南板块 泛西南板块 成因： 北京高额土地成本 政府对别墅等低密度产品的打压 别墅及类别墅市场的供不应求 河北涿州别墅板块: 代表项目：竹语堂 孔雀城 慢城 GVA 依托京石高速延伸北京市场 区域研究 本区域房地产起步较晚，且数量相对较少，同类项目集中在五环、京石高速、京开高速沿线。 区域典型项目（新兴别墅） 区域典型项目（西南板块） 区域典型项目（河北涿州） 价格分析 市区内别墅因其地理位置优势均价居于15000-25000元/㎡ 河北涿州新别墅区板块因其离市区较远价格介于4000-7800元/㎡之间 丰台、大兴、房山西南板块，交通便利条件介于二者之间，别墅市场相对成熟，价格介于5600-10000元/㎡ 由此： 别墅价格的总体走势仍是以交通的便利程度为依据 对于局部相同板块内的别墅均价因其产品特点不同，无明显规律 同为京石板区域的大宁山庄、靠山居、加州水郡因主力产品与提香草堂产品比较相近，仍可作为主要竞争项目为本项目提供参考依据。 直接竞争集团① 大宁山庄 总建面：36万㎡ 容积率：0.9 产品：联排、花园洋房 独栋 均价：二期联排9000元/㎡， 独栋13000元/平米 面积：独栋670㎡左右 销售情况： 已售完：截止到06年底一期花园洋房、二期300套联排别墅已售完 。截止到07年6月二期20余栋五层花园洋房已售完。 在售：共9栋独栋自2007-5-26开盘起到目前为止仅售出2栋。 销售现状分析 大宁山庄一二期联排别墅和花园洋房全部售罄 670㎡的独栋，销售受限 结论： 客户青睐于面积偏小的别墅或类别墅产品 过大的面积+过高的单价（独栋单价13000元/平方米）造成了高总价，阻碍其别墅销售 作为提香草堂的主要竞争对手，其独栋产品会抢夺我们一部分独栋客户，而目前的大宁山庄对我项目三期的竞争压力并不大。 直接竞争集团② 靠山居 占地：13.5万㎡ 总建面：8万㎡ 容积率：0.6 产品：叠拼、联排、双拼 价格：叠拼均价7300元/平米 联排均价9500元/平方米 双拼均价10000元/平方米 面积：四期183㎡-380㎡ 开盘日期： 四期未开盘预售90-100套 销售：共372套已销售完三分之二 面积：211.53㎡ 214.42㎡ 直接竞争集团③ 加州水郡 占地：133.2万㎡ 总建面：130万㎡ 容积率：0.9 产品：townhouse/ 花园洋房/公寓 均价：联排均价9408 元/平 米 花园洋房均价8543元/平米 菱形公寓均价5076元/平米 友乐高尔夫公寓酒店均价40万/套 面积：35㎡-160㎡不等 加州水郡销售分析 目前700户公寓已经基本售完，花园洋房也处于尾盘销售阶段。 联排面积以300㎡为主。 而此后推出的联排50套左右，均价9000元/㎡,总价 280万-300万将成为提香三期大双拼、小独栋的主要竞争。 在06年到07年之间该项目主要以公寓销售为主，且截止到目前已基本售完，现期销售的联排产品由于其以高单价高总价的价格面市而使其与提香三期的大双拼、小独栋有一定的竞争关系。 参考竞争集团 渡外云居 占地：6.66万㎡ 总建面：2.8万㎡ 容积率：0.37 产品：独栋、双拼 总价：独栋：134万- 335万 双拼 ：81万 开盘日期:2006.7 分析对比 销售分析：2006年7月推出共91套别墅产品其中双拼46套全部 卖完，独栋45套正在销售中。总共已售完近70% 。 尽管远离市区，但因其比邻十度风景区，绝佳的自然景观为其别墅产品提供了高附加值，成为在环境优势方面可与我项目有一定竞争关系的项目。 参考竞争集团 中体奥园 占地：36.5万㎡ 总建面：30万㎡ 容积率：0.93 产品：联排、叠拼、多层 均价：联排10000元/㎡ 分析对比 销售： 二期总共87套联排分别于07.05.01和07.05.19分批开盘。 五一开盘面世的所有房型于当天全部售完，19日开盘的联排也于六月中旬售完。 现处于无房期，未来将要开两栋六层板楼共80套。 待板楼售完将推出大约200余栋面积为180㎡~270㎡联排，均价在1.3万～1.5万范围内 如此迅速的销售速度，