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新鸿基个案分析 企业发展部 二○○一年八月目 录 新鸿基个案分析 4 1. 新鸿基地产发展有限公司及郭氏家族简介 4 2. 新鸿基地产公司管理阶层 5 2.1. 公司管理阶层示意图 5 2.2. 主要领导人介绍 6 2.3. 注意要点 6 3. 结合香港房地产波动周期来看新鸿基发展历程及策略变化 7 3.1. 香港房地产波动周期 7 3.1.1. 香港房地产波动概述 7 3.1.2. 二战以来香港房地产波动周期 8 3.1.3. 香港房地产波动与宏观经济波动的联系 9 3.2. 新鸿基地产公司的发展历程及不同时期的策略 9 3.2.1. 创业初期，稳扎稳打（1958年—1962年） 9 3.2.2. 抓住热点，高速发展（1963年—1964年） 10 3.2.3. 高瞻远瞩，放手一搏（1965年—1971年） 10 3.2.4. 把握机遇，再攀高峰（1972年—1990年） 11 3.2.5. 多元经营，稳步向前（1990年至今） 11 3.3. 主要的成功策略 11 4. 新鸿基地产公司企业规模发展的分析 12 4.1. 新鸿基近五年综合资产负债状况 12 4.2. 新鸿基近五年综合增长率状况 13 5. 新鸿基地产公司经营策略分析 15 5.1. 企业的经营业务架构 15 5.2. 一体化、密集型的地产发展策略 16 5.3. 高科技发展策略 17 5.4. 分析 17 6. 新鸿基地产公司经营结构分析 17 6.1. 新鸿基香港土地储备的分类 17 6.2. 新鸿基2000年度新增土地储备列表 19 6.3. 新鸿基2000年度在售项目列表 20 6.4. 新鸿基营业收入来源的分析 21 6.5. 分析 22 7. 大陆业务的相关分析 22 7.1. 总体情况 22 7.2. 物业类型及区域比例 23 7.3. 具体分布 23 7.4. 分析 24 8. 总评论 24 8.1. 新鸿基的竞争优势 24 8.1.1. 传奇品质，信誉卓著 25 8.1.2. 专注地产，全面发展 25 8.1.3. 土地储备，全港第一 25 8.2. 金地集团对新鸿基的借鉴 25 8.2.1. 利用上市机遇，加强土地储备，提升企业素质 25 8.2.2. 优化产业结构，增强企业抵御风险的能力 26 8.2.3. 加强地产的核心竞争力，逐渐完善地产开发的相应体系 26 8.2.4. 涉足高科技，加强公司资本运作的能力 27 8.3. 金地集团与新鸿基合作的可能性 27 8.3.1. 有利因素 27 8.3.2. 不利因素 28 8.3.3. 分析 28 9. 附件 28 9.1. 后记 28 9.2. 参考书目 28 新鸿基个案分析 新鸿基地产发展有限公司及郭氏家族简介 一提到新鸿基地产发展有限公司(SUN HUNG KAI PROPERTIES LTD.)，人们就不由自主地联想起现位于世界五十大富豪之列，执掌新鸿基公司的郭氏三兄弟。郭氏三兄弟，透过持有新鸿基地产逾44.55%的股权权益，家族财富达842亿元，新地本身市值亦达1，890亿之巨。在世界华人财富排名中，仅次于李嘉诚、李兆基，位居第三(50岁)、郭炳江（49岁）、郭炳联（48岁）三兄弟，祖籍广东中山石歧，是新鸿基地产创办人郭得胜的子嗣。1990年郭氏逝世后，新地业务正式由他们主理。 郭得胜生于1912年，早年在故乡中山石歧接受教育，后随父亲经营洋货批发。1946年，他前往香港自立门户，在上环开设一间洋货店，后取得日本YKK拉链的代理权。 1958年，郭氏联同好友李兆基、冯景禧合组一家名为“永业企业”的公司，进军地产业。1963年，被市场冠以三剑侠的郭、李、冯将永业企业重组，公司改称为新鸿基企业。 “新鸿基”中，“新”字取自冯景榜的新僖公司，“鸿”字取自于郭德胜的旧字号“鸿昌合记”，“基”字则是源于李兆基的名字。 1972年，新鸿基企业将地产部门——新鸿基地产上市。合久必分，而三剑侠也于此时分道扬镳，新鸿基地产由郭得胜独力支持大局。 1989年，郭得胜先生之长子郭炳湘先生开始任新鸿基地产发展有限公司总掌门人——出任主席，他的弟弟郭炳江先生及郭炳联先生则出任副主席。新鸿基地产创始人——郭得胜先生于1990年病逝，但新鸿基在郭炳湘先生的掌舵下，业务范围渐渐多元化，为新鸿基开创了一片崭新的天空。 目前，新鸿基地产发展有限公司是香港主要的地产发展商之一，业务涉及地产、酒店、保险、金融服务、基础设施建设等多个领域。公司现有17000左右名员工，在香港的土地储备达5470万平方英尺(508万平方米)(截至二零零零年十二月底)，可以应付未来5年的发展需要；发展中物业达3540万平方英尺(328.87万平方米)，拥有全港最大的投资物业组合，楼面面积1930万平方英尺(179.3万平方米)。19