新加坡和香港保障性住房物业管理经验与启示.docVIP

新加坡和香港保障性住房物业管理经验与启示 　　【摘 要】通过介绍新加坡和香港在保障性住房物业管理方面的经验，结合我国保障性住房尤其以“租”为主的廉租房和公共租赁住房物业管理的实际，从物业公司选取、双效监管机制、社区建设等方面提出可供我国借鉴的经验。 　　【关键词】公共住房;物业管理 　　 　　一、引言 　　为了解决中低收入群体的住房困难，我国开始并逐渐加大了保障性住房的建设规模，从2009年的330万套、2010年的580万套到2011年的1000万套，保障性住房成为改善中低收入阶层住房条件，提升居住水平的惠民工程。值得注意的是，随着保障房建设规模的扩大，社区管理水平不到位，保障房小区脏乱差、物业费收取困难、房屋维护不善、邻里关系不和谐等问题逐渐显现。因此，保障性住房的物业管理成为保障性住房管理系统中重要的一部分。 　　保障性住房尤其是以“租”为主的廉租房和公共租赁住房的物业管理在国内还处于探索阶段。新加坡和我国香港在保障性住房（公屋）物业管理方面积累了丰富的经验， 对它们的物业管理模式进行剖析，并结合我国的实际，提炼出我国廉租房和公共租赁住房物业管理中可以借鉴的经验。 　　二、新加坡保障性住房住房的物业管理经验 　　1964年新加坡实施“居者有其屋计划”，截至2000年，有高达88%的家庭居住在公共组屋内。公共组屋由建屋局进行统一、有效的管理、服务和维修，各区设立区办事处，负责区内各组屋的管理和服务。建屋局还成立了私营的产业管理公司，向市镇理事会承包组屋管理和咨询服务，将公共组屋的管理、维修逐步推向社会化，以减轻政府的负担。其物业管理的经验主要有以下几方面： 　　（一）有健全的法律法规约束开发商、物业和业主行为 　　新加坡政府有关部门对物业管理制定了很细的规章制度，并形成了法律。物业服务公司和居民都按规章行事，所以政府公共组屋的管理都规范高效。 　　1. 有完善的法律法规对开发商进行约束 　　新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理职能的部门。该局制定的“土地所有权法案”规定了开发商建造住宅时必须遵守的条例。如公共组屋的配套设施方面，为给居民提供购物、休息和娱乐的场所，规定每栋楼的底层不得安排住户，而是用于商店和娱乐室。 　　2. 有完备的物业管理规定对物业服务公司进行约束 　　首先，对物业服务公司，规定物业管理执照需要每年审批核发，如果物业服务公司违反条例或者不按规章办事，被业主告上法庭，建屋局将依法进行处罚，严重的将吊销物业服务公司的营业执照。物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并通过专业考试才能上岗。政府也是通过这些应杠杆来发挥其监管职能；其次，规定建屋局的“服务”职能。如制定旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同。新加坡对建筑物和设备的维修周期也做了详细的规定，如建筑物外墙5-7年粉刷一次，电梯电缆7年更新一次，增压水泵7年更新一次，屋顶隔热、防水层10-14年更新一次等。 　　3. 对业主的权利和义务也有详细、明确的规定 　　在业主方面，新加坡法律充分保障业主的权利，同时也明确规定了各项义务。比如业主不得侵犯私人空间，私搭乱建要重罚。对房屋的内装修也有明确的规定，如不准改变住宅主体结构（墙体、柱子和梁），厨房、卫生间的磨石地板和强瓷砖3年不准更换，室内管线、电源开关等不准改变，楼房外观不准改变。常见的由维修引起楼下住户漏水等现象，当事人必须赔偿损失。对于欠费或无故拒交管理费的分情况进行处理，对于失业或婚变造成经济困难，采取的办法是将他们介绍到福利机构，由福利机构进行救助，获得救助后再让其缴纳管理费。对于故意不交的，第一次、第二次发律师函，第三次就直接拜访，并弄清其可拍卖的财产。工作无效后，将其告上法庭，拍卖财产予以补缴管理费和罚款。 　　（二）规范的物业管理模式 　　1. 完善的服务和管理 　　新加坡公共组屋由建屋局统一管理，建屋局下设11个区办事处负责各区内组屋的管理和服务。住户根据住房面积大小每月向区办事处缴纳26-34新元的维修保养费，由区办事处统一安排进行维修。住宅区内有修理车日夜巡逻，住房或设施发生问题时，可以随时打电话，办事处在半小时内派人前往维修。 　　为了加强对小区的管理，物业管理部门会编写《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后的注意事项和相关知识，详尽的告诉业主，明确住户的权利、义务以及物业管理部门的权利和责任。物业管理公司还会根据辖区的具体情况，设立监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，提高其服务和管理水平。 　　2. 专业、规范的物业管理 　　在新加坡，物业服务公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。物业合同一般是一年一签，因此，物业服务公司会十分注重与业主的联系，会听取住户的意见并改善管理细节