西交指中心管理方案11.5.晚稿.doc

方 案 要 点 第一篇 大楼物业管理服务的整体设想与构思 第二篇 组织架构及人员配置 第三篇 管理服务承诺 第四篇 员工管理 第五篇 员工培训 第六篇 综合配套服务 第七篇 管理用房及物资配备 第八篇 管理费用预算 第九篇 管理措施 第一篇 大楼物业管理服务的整体设想与构思 一、大楼概况 “西安交通指挥中心” 位于西安市太白南路与科技路交汇处西南角，是西安市公安局交通警察管理支队开发的一栋集公安各职能部门办公、为广大市民服务、专业监视监控市区交通和治安于一体的现代化政府办公楼。占地面积约3600㎡，建筑面积约51000㎡，共28层，地上25层，地下3层，其中地下1、2层为专用停车场，地下3层为大楼配套的设备间，大楼内设备设施配套齐全，公安专业监视监控以及办公设备先进、功能完善、各项配套现代科学。 二、大楼所要求的物业管理服务重点 “西安交通指挥中心”现入驻有西安市交通管理支队、市公安局出入境管理处、市文保支队、市经保支队、市巡警支队以及市网监支队等六家西安市公安局下属重点单位。如何给市公安局各入驻管理部门、广大公安干警以及来此办理业务的广大市民创造安全、整洁、舒适、优雅、快捷的办公环境，是物业服务必须考虑的首要问题；如何给以上六家业主单位降低大楼运行成本，保证大楼内所有设施设备及公安专业设备系统完好、正常运行，是物业管理服务的最终目标。 三、物业管理服务定位 我公司五年多来的物业管理服务及市场经营运作，已经形成并具有了先进的服务管理理念和丰富的专业技术管理经验，拥有20多名中、高级物业管理专业人员，100多名专业经验丰富、敬业爱岗的员工队伍。建制齐全、密切协作的服务管理中心、运行保障部、秩序保障部、环境保障部、品质管理部随时处于管理服务的高效运转之中。公司所拥有的写字楼管理的丰富经验，得到行业内的普遍认可。 面对“西安交通指挥中心”的物业管理服务，我们有着专业方面得天独厚的优势，同时我们将以“高起点、高标准、严要求”的原则，将社会效益放在首位，按照“全国物业管理优秀示范大厦”的标准以及公安部门的专业标准为大楼提供优质高效的服务。 四、物业管理服务方式 结合大楼特点和我公司成功的管理经验，我们将严格按照业主单位（市交通管理支队及入驻的相关公安职能部门）的专业标准，按照双方《物业管理服务协议》约定，采取以下管理方式： 1．“三位一体、不同重点” 的高效管理服务 按照大楼的设施设备配置、政府办公大楼的形象要求以及入驻公安部门的专业要求，我们将首先确保运行保障部对大楼所有设施设备24小时安全完好运转；其次秩序保障部确保大楼公安干警及车辆出警迅捷、各通道畅通无阻、市民办理业务组织有序；环境保障部确保环境整洁、优雅，以上三个方面将作为我们服务的重点，同时保证楼内各部门及广大干警不出楼就可享受到方便快捷、舒适放心的车辆清洗、饮食保障乃至干警们家中的家政服务也是我们服务的侧重点。 2．“四确定五按照”式标准管理服务 按照我公司已经导入的物业管理ISO9001：2000质量管理体系以及大楼内业主专业要求，全面实行“四确定五按照”式标准管理服务。四确定即“确定岗位、确定员工人数、确定职责目标、确定成本费用”，五按照即“按照标准规定、按照程序要求、按照时间安排、按照规定路线、按照工作指令”，严格进行专业物业服务。 3．全方位、制度化的员工培训与检查监督 大楼正式接管前后，我们将适时启动我公司特有的检查监督机制，提前建立并实施以项目管理处服务管理中心为重点，公司品质管理部为督导、业主单位为最终结果评判的管理服务监督机制、在确保各项工作每天有检查、全体员工每周有培训，各部门每月有考核，管理处每季有考评、半年有评审，全年有述职的标准要求下，迅速形成本大楼的物业管理服务自我约束机制和全方位检查监督机制，保证员工敬业爱岗、各部门通力合作，各项指令目标按时、按质、按量完成。 五、物业管理服务目标 1．大楼接管后，将全面导入ISO9001：2000质量管理体系，实行标准化管理； 2．大楼接管后一年内，达到“陕西省物业管理优秀示范大厦”的管理标准； 3．大楼接管后三年内，达到“全国物业管理优秀示范大厦”的管理标准。 第二篇 组织架构及人员配置 一、组织架构 成立“西安交通指挥中心”物业管理处，并按照大楼特点设立服务管理中心、运行保障部、秩序保障部、环境保障部，进行日常物业管理服务。 附：西安交通指挥中心管理处组织架构图及管理服务运行系统图 管理处组织架构图（一） 管理处服务指挥系统图（二） 管理处环境保障系统图（三） 管理处设施设备维保管理图（四） 管理处治安消防管理指挥系统图（五） 二、部门、员工配置及相关要求 根据目前了解大楼的具体情况，我公司就大楼设置的管理架构按63人编制，