2008全国地产08月报.docVIP

2008年8月份 全国房地产市场研究报告 本期主要看点——颓势依旧迎“金九”： 政策动向：未来调控仍然从紧。8月政策面有央行、银监会下发《关于金融促进节约集约用地的通知》等，我们认为，该通知为房企的未来发展指明了方向，房企应该把主要精力转入到中小套型普通商品住房的开发上来，以获得政策的支持，尤其是在信贷紧缩房企资金压力较大的情形下，很有必要转变原来的开发策略，顺应宏观调控的方向，多开发中小套型商品住房。在通胀环境下，信贷政策放松的可能性不大，房地产市场走出观望缺乏足够的外部推动条件，交易量的低迷可能仍会持续，房屋价格涨幅面临下行压力。 景气回落、销量下滑，行业正面临严冬考验。今年1-7月，全国完成固定资产投资72160亿元，同比增长27.3%；房地产开发投资15883亿元，同比增长30.9%。7月单月全国房地产开发投资完成额为2687 亿元， 同比增长19.58%，增速较上月大幅回落了18个百分点，增速回落明显。销售面积30453万平方米，同比下降10.8%，销售金额12221亿元，同比下降7%，销售进一步下滑。土地购置面积、土地完成开发面积和房地产施工面积等先行指标均呈增长态势，供给仍有增加的压力。 一线城市成交低迷，楼市调整明显。8月重点城市的房屋成交继续下滑。北京再度大幅萎缩，如以单月成交量来计，8 月北京新房销售创下今年2 月份以来的新低。上海成交低位徘徊，房价小幅走低，但新房供给大幅减少。深圳“崩盘说”虚惊一场，日成交套数“个位数”得以澄清，事实上，本月深圳市场有所回暖，商品房成交套数和成交面积环比分别上涨29%和25%，但房价有所走低。其它城市跟踪的情况也不容乐观，广州、天津、武汉、长沙成交量纷纷走低，仅杭州成交量有所回升，但成交均价环比出现跳水。 重点城市供大于求严重，预计或在后年出现转机。我们对重点城市商品住宅去化速度进行了测算，结果显示，如果市场保持当前的去化速度，北京、深圳消化当前的可售商品住宅需要一年半左右的时间，上海则为三个月，但是从存量房的数据看，上海二手可售住宅约为新房的2.5 倍，因此我们认为上海住宅市场的销售压力也很大。总体看来，几个重点城市都严重供大于求，我们判断，市场供求关系改善的契机或会在明年下半年、或者后年才会出现。 市场风险加剧，企业积极“御寒”。伴随着房地产市场的不景气，房价下跌和销售量的严重萎缩开始在各重点城市间蔓延，房地产市场正处于一个高位回落的阶段，房地产市场风险日趋加剧，房地产行业的寒冬即将到来。目前各房地产开发企业都在为自身企业“御寒”做积极战略准备。 中报形式不容乐观，高速增长已现颓势。2008年上半年，行业内公司中报显示，尽管平均毛利率水平与一季报基本持平为41%，但营业收入和净利润的增速已开始下滑。此外预售帐款增速落后于存货增速，显示行业未来销售压力还将加大。资金方面82 家公司今年中期现金及现金等价物净增加总额为56.46 亿元，但现金增加的原因主要是负债的增加而非经营或投资净现金流入。可以认为行业2006 年以来的高速增长已现颓势。 美财政部正式接管两房，信贷危机拐点隐现。美国财政部宣布接管房利美和房地美，该拯救计划除了对“两房”的公共股东以外，对两房债券持有人、购房者以及金融市场都是利好，并可能引发持续时间长达1年半的信贷危机的拐点。拯救计划将会显著降低按揭贷款的利率，并增加按揭贷款的发放量，从而刺激住房购买需求，对房地产市场形成一定支撑，这对中国外储和银行也将受益。 一、重点政策评析 ● 央行、银监会下发《关于金融促进节约集约用地的通知》 央行、银监会昨日联合下发金融促进节约集约用地的通知，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。通知指出，为严格商业性房地产信贷管理，央行要求商业银行： 1）禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款； 2）土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年； 3）对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信； 4）对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。 评论： 监管部门担心房地产市场将继续调整一段时间，为了防范金融体系受到房地产市场低迷的冲击、防范金融体系风险深化，银行需坚决从银根上控制开发商买地、囤地，实质上希望起到主动调控地产行业的供给，并可以减低将来商业银行将会面临的不良贷款上升的风险。 该项政策出台，也