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房地产收入的确认应具备条件 《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认： （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制； （3）与交易相关的经济利益能够流入企业； （4）相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。有的认为，这种情况 不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。也有的认为，只有产权过户方能确认收入 实现。 但是，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确 认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件： （1）工程已经竣工并验收合格； （2）具有经购买方认可的结算通知书； （3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得； （4）成本能够可靠地计量。 房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规 定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入： （1）合同总收入能够可靠地计量； （2）与合同相关的经济利益能够流入企业； （3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定； （4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计 成本相比较。 中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根 据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有： （1）有建造合同，并且合同不可撤销的； （2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）； （3）其余应收款能够收回； （4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。 房地产会计之成本报表 一、在建开发产品成本表 在建开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司年末在建开发产品的实际 开发成本的成本报表，也是年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目的明细报表，用以考核企业年末各项在 建开发产品资金占用情，了解企业各项开发产品的实际开发成本，检查各项开发产品开发成本的构成。 为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表应采用棋盘式结构，纵向各行反映年末尚处于在建过程开发产 品的类别和项目；横向各栏反映年末各类各项开发产品的开发成本。 在编制本表时，应按开发产品的类别和项目逐行填列。开发产品的类别，一般应分：商品性土地、自用土地、 商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等。在开发期内尚未确定其具体用途的房屋，均可在商品房一类 反映。开发产品的项目，一般应以开发产品成本核算对象为依据 本表一般应设置项目开工日期、计划开发面积、计划开发总成本、年初开发成本、本年发生开发成本、年末 累计开发成本等栏 “开工日期”栏填列在建开发产品的实际开工日期。 “计划开发面积”栏反映各项开发产品的计划开发面积。土地开发项目为场地面积；房屋等开发项目为建筑 面积，根据批准的开发产品开发计划确定的开发面积填列。 “计划开发总成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。 “年初开发成本”栏根据上年本表“年末累计开发成本”栏数字填列。 “本年发生开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”、“前期工程费”、“基础设施费”、 “建筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”和“合计”各栏，分别反映各项在建开发产品本年实 际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及应负担的配套设施费、 开发间接费用和开发成本合计，根据技开发产品设置的开发成本明细分类账各成本项目的本年发生额分类分项填 列。 “年末累计开发成本”栏反映各项在建开发产品本年年末累计“实际成本”，根据按开发产品设置的开发 成本明细分类账的年末余额分类分项填列。本栏数字应等于“年初开发成本”与“本年发生开发成本”合计数之 和，本栏合计数应与年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目期末数核对相符。 二、已完开发产品成本表 已完开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司在本年度内已完成全部开 发过程、并已验收合格的开发产品的实际开发成本的成本报