上海公寓楼盘产品研究分析-90平米专题研究.ppt

90m2 的户型发展研究同策.产品.规划 政策.市场.环境 产品催生 二房 ? 三房 ? 二房三房 现状产品分析 二房三房 产品发展趋势 解读7090 90 平米 一房 二房 2+1房 三房 三房以上 ■ 115m2 的户居面积段一直是上海的套均面积 ■ 90m2 的面积段是上海二房的经济紧凑型面积段 90m2的 70% 成为产品设计的突破点 90m2的 70% 90m2 做二房 以拼接的方式将户型产品变通到大户型 80m2 做二房 万科花园小城 万科四季花城 90m2 做 2+1 房 90m2 做二房 90m2 做三房 润华公园城市 四季花城续推 兰田一号 万科白马花园 三房以上 一 房 二 + 一 房 三 房 新政 90 平米 两 房 ● 客厅面宽可以做到4.2m 进深4.8m 主卧面宽3.8m ● 客厅面宽可以做到3.9m 缓冲进深1.7m 主卧面宽3.6m ● 客厅面宽被大幅度压缩 ● 客厅面宽 3.9m ,主卧面宽 3.6m ● 客厅面宽 3.8 - 3.9m ,主卧面宽 3.6m 90m2 的思考 在上海户型产品中大量存在 90m2 的户型 动迁安置房 经济适用房 具有时代气息、无设计理念 长期的传统居住观念的累积产生抗性 欠缺存在交通动线、功能使用空间的合理性、欠缺人居理念 动迁安置房 经济适用房 90m2 的产品 规划设计 90m2 的三房 从质疑的心态转换成现实的住宅户型产品 问题 证实户型产品能在技术.功能结构上得到实现 大量的同质化产品竞争（模仿复制） 户型产品仍然存在建筑形态的设计局限性 一定程度上引导了新的居住理念的转变 如何正视 7090 政策中的 70% 和 90m2 如何实现 90m2 的户型产品的优化和发展过程 90m2的 产品 如何正视 7090 政策下产品 生存趋势 土地供应城市边缘发展 容积率偏低 提供良好的建筑形态的设计基础 90m2 90m2以上的舒适型户型 寻找拼凑设计与连通设计户型的最佳结合点 配比 70% 的二房和三房将是综合配比的考虑,必须考虑合理的产品比例 三房 生活居住理念的引导，户居功能外移展到公共区域 严谨合理的布置功能空间划分和动线，审视起居空间的实用性 户型优化设计与内部动线，结构的优化与发展 深层分析与定位购买人群结构特征与需求特征 建筑技术发展，建筑结构构成等技术的优化与发展 二房 设计不存在难度，能大规模出现紧凑实用，功能布局合理型产品 客源研究分析 客户年龄：年轻白领，退休老年人，异地置业的青年人、“新上海人” 区域来源: 在青年人群就业集中的各类经济产业周边区域 收入水平：工薪阶层、中低收入者 购买目的：自住型为主，婚房、过度性居住、SOHO商住两用 客户需求：对售价、交通、配套最为敏感 地段与价格是两个不可调和的矛盾。退避交通而选择价格低廉不失为许多年轻人的一个选择。面积不大，但设计科学，布局合理、功能区分明确，能有效控制总价的紧凑户型成为青年人的首选。 人的生活讲究起居与饮食, 居住区的餐饮及购物休闲类商业会对年轻人有强大的吸引力及生活支持力。经过系统规划、并发展完善的街区型商业设施越来越重要。 交通可依托快速交通干道、城市捷运系统构筑成的道路交通网络，迅速沟通各类经济产业区域或城市交通换乘中心的区域成为首选。 物业管理的强化,增添生活的便捷性及提高居住的品质点。 生活居住理念 生活居住理念的引导，户居功能外移展到公共区域 生活配套比例是否由常规的3-5%有所提升 餐厅 餐厅使用功能扩延到户外的餐饮商业配套中 客厅 客厅功能扩延到户外的休闲空间 书房 书吧 coffee 户外阳光区 nLDK 理念 以起居室为中心，布置各房间，连接n卧室 严谨合理的布置功能空间划分和动线，审视起居空间的实用性 功能结构布置 居间结构是否可以重视与加强设计调整 功能结构布置 重视真正的使用功能空间 入户分流理念 确定规范的最小消防前室面积及实际交通动线面积 电梯井: 4.8-5.0 m2 楼梯空间: 13.5-14 m2 25m2 + 8m2 20m2 入户分流理念 分流入户客观上分摊了户型公摊面积，并为户型提高了有效的使用面积 确保 85% 的得房率是促成 90m2 三房设计成立的前提保证,每户的公摊面积不得高于13.5 m2 14 层公摊近 20-25m2 18 层公摊近 35-40m2 一T二户 一T三户 一T三户 一T四户 建筑结构 轻质隔墙取代传统厚砖墙，室内墙体将突破传统的 48、24、20 的尺寸概念 居住理念与建筑结构 寻找真正的人居理念，合理定位居住空间 居住理念与建筑结构 从人体功能学角度出发，以良好的人性尺度，设计有效使用空间 90m2三房 三房设计内部设计重组 户型方正，面宽为2个开间