天启开启2010保利连云港连云新城项目营销提报.ppt

整盘推售策略：横向推盘、开盘引爆、两次高潮，三次价格拉升。最终公寓站上万元高位。 第一波推货 主流+资源 公寓全产品线覆盖、集中放量，奠定项目回款基础 第二波推货 极致资源 以投资客为主力目标群，实现第一次价格拉升 第三波推货 主流+资源 以前波次产品为价格掩护，回归客户基本面实现跑量 第四波推货 标杆产品 推出稀缺别墅产品，导入港城富豪客层，实现第二次价格拉升 第五波推货 主流+资源 湖景产品提升公寓品质，公寓价格站上港城巅峰 第六波推货 资源产品 客层覆盖江苏全境及上海，在前期价格夯实基础上实现第三次价格拉升，均价突破万元。 第一波推售 均价6500元 第二波推售 均价9000元 第六波推售 均价10000元 第三波推售 均价7500元 第四波推售 均价15000元 第五波推售 均价8500元 开盘周期 面积 套数 比例 第一波 80-90 720 59.9% 100-115 308 25.6% 120-130 174 14.5% 合计 1202 100% 第二波 120-130 90 41.3% 130-140 128 58.7% 合计 218 100% 第三波 80-90 324 48.9% 100-115 248 37.5% 120-130 90 13.6% 合计 662 100% 第四波 220-300 23 100% 合计 23 100% 第五波 80-90 216 29.3% 100-115 432 58.5% 120-130 90 12.2% 合计 738 100% 第六波 130-140 224 100% 合计 224 10% 总计 3067 客户：本地客户为主，偶得型投资客户 执行：双线蓄水、建立区外分销网络，案场设专人接待分销商 客户：外区投资型客户，少量本地价值投资者 执行：针对本地自住客户设定房源，同步蓄水。 第一次高潮——第一次价格拉升 客户：本地客户为主，投资客户为辅 执行：自住客与投资客统一蓄水，同步推售 客户：本地客户 执行：自住客与投资客统一蓄水，同步推售 第二次价格拉升 客户：本地客户为主，投资客户为辅 执行：自住客与投资客统一蓄水，同步推售 第二次高潮 客户：投资客户为主、本地客户为辅 执行：自住客与投资客统一蓄水，同步推售 第三次价格拉升 企划发想：一座城、一片海与一个人： 从客户着眼，提炼楼盘世界观：经历、抱负、视野、胸怀…… 广告总精神 献给走遍世界的人 我是 幸福 我是 梦想 我是 合作 我是 指引 我是 自由 我是 激情 365网站 户外看板 户外看板 城市杂志《置业安家》 产品推介会（新闻发布会） 工地围墙 大事件 1、户外、平面、网络媒体以软硬广告形式同时公开保利品牌、同天召开新闻发布会强势推出保利品牌。 2、新浦、墟沟、赣榆、东海售楼处同时公开迎客。6路看房车同步开通。 3、实现10家连云港重点企业团购登记 保利品牌导入港城 – 立意期 – 立势 中国房企三甲之强 品质新生活的缔造者 受尊敬的央企 勾勒保利核心形象建立品牌高度 企业地位 企业信誉 专业形象 保利品牌导入港城 – 支撑期 – 借势 – 品质展示 售楼处、样板区、样板房、物业管理展示…… 企业实力与荣誉 建筑艺术与产品展示 细节精神与产品品质 卓越的物业管理 全面解读保利营造品牌向往 产品理念与专业力量 企业责任与价值观 是售楼处，也是品牌体验中心 企业品牌展示区 片区规划洗脑区 项目建材展示区 多媒体体验区 样板区的震撼展示 保利社区现场体验 保利产品概念展示 保利生活方式体验 近距离接触保利体验保利生活 保利品牌导入港城 – 体验期 – 借势 – 项目展示 - 认筹客户上海（广州）包机体验团 – 看盘后客户答谢 客户答谢会 入市策略-产品-房型 控制总价下的功能升级 主流产品 资源占有、舒适型改善 价值产品 项目价值巅峰、价格掩护 标杆产品 主流产品 价值产品 标杆产品 2房 市场主流 3房 本案建议 2房1卫 85-95 m2 3房1卫 100-120 m2 3房2卫 110-130 m2 （南北通） 2+1房1卫 90 m2左右 3房2卫 110 m2左右 产品 – 主流产品 – 面积控制下的结构性增值 连云港人不喜欢局促，一二线城市的小户型不适合港城 （复式化） 2+1房2卫 95-100 m2左右 不影响面宽的前提下增加功能房或卫生间 户型借鉴：市场上的成熟的紧凑户型 - 2梯3户 常州某项目——82平中间户型全正朝南、95平南北通3房2卫 2房2厅1卫 建面 82.94M2 全正朝南 3房2厅2卫 建面 95.66M2 户型借鉴：结构性增值 – 奇偶层 - 2梯3户 合肥某项目——100平米两房变四房 空中庭院奇偶层示意：开发商封好交