美奥集团2010合肥和润肥西地产项目市场定位.ppt

建筑退让： 南面邻E五路退让道路红线不低于8米； 北面邻龙飞花园须满足建筑间距规范要求； 西面邻青龙路退让道路绿线不低于10米。 车位要求： 机动车位规划要点： 1车位/120平米建筑面积，须400余个机动 车位； 非机动车位规划要点：1车位/户； 我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题。 物业形态及布局建议 规划要点参照 容积率：3.0 建筑密度：22% 规划视角设想 豪宅客户特征1—客户年龄 从客户年龄结构上来看两个豪宅项目十分类似，36~45岁均超过总量的50％， 该年龄段属于现社会中“中坚力量”，无疑是豪宅产品的主力客群。 客户定位 国耀一方城 19% 18% 11% 12% 5% 35% 30岁以下 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 50以上 万科金域华府 28% 15% 11% 8% 10% 28% 30岁以下 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 50以上 豪宅客户特征2—客户行业 客户定位 从客户从事行业来看，两个豪宅项目略有差异，但总体而言利润较高的金融业和从政人士都占了较大的比重，其次是房地产及贸易。随着中国产业机构的变化，新兴贵族正在产生，而现阶段豪宅产品基本符合了这一群体的需求。 国耀一方城 2% 2% 7% 14% 3% 24% 3% 12% 4% 4% 22% 0% 2% 1% IT 电子 工业/制造业 建筑/设计/装潢 教育/律师/医生 金融/保险/证券 科技 贸易 农业 食品 物流 旅游/酒店/餐饮 咨询/广告/会计 暂不知晓 万科金域华府 2% 2% 18% 17% 3% 25% 3% 12% 4% 4% 7% 0% 2% 1% IT 电子 工业/制造业 建筑/设计/装潢 教育/律师/医生 金融/保险/证券 科技 贸易 农业 食品 物流 旅游/酒店/餐饮 咨询/广告/会计 暂不知晓 客户定位 豪宅客户综述 ?基本属性 ?年龄：客户年龄主要集中在35-45岁之间 ?来源地：本地、周边区域、省内客户居多，也有个别来自省外客户； ?行业/职位：金融、政企、制造业、房地产开发、贸易为主，职位主要是私营企业主以及大型企业高管 ?资产资信状况： ??资产状况/负债状况：客户拥有资产通常较高，且负债情况良好； ?购房偏好及购房经历 ?购房目的：多数客户购买目的为自住兼保值，同时希望拥有一个高端品质的城市公寓；也有少数客户追随 品牌来购买 ?置业经验：所有客户都有多次置业经历，且部分客户有全国范围置业经历。 从产品上看：多数客户更愿意购买高档公寓，少数客户有别墅置业经历。 ?购买关注点：多数客户看中品牌、周边环境以及内部精装修。 通过对合肥两个典型高层豪宅类项目客户详尽分析，我们可以基本归纳出豪宅客户的基本属性 ?有一定实力的企业家/私营企业主/集团高管/政府官员 本案为他们提供顶级的居住体验 ?多次置业、不固定生活状态，对生活品质有更高要求的人群 本案为他们提供期待已久的居所 ?迅速富裕起来的金融、贸易、制造业/房地产等行业老板 本案为他们提供进阶升级、标定身份的居所 本项目目标客群参照上述豪宅成交客群分析，主体大致可分为如下三类—— 【客户锁定】 客户定位 钱不是识别他们唯一的标志 特权是他们的玩物 他们讲究品位，讲究格调，讲究标准，讲究身份 他们拥有极强——对特权的占有欲 他们不事张扬，生活自然、从容随意 不会象暴发户那样招摇过街 也不会象守财奴那样谨慎刻薄 他们财富的积累过程比较艰辛 有足够的物质基础来构建精神堡垒 财富是他们享受特权的玩物 在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈层文化” 交往者地位相当，趣味相投 【客群心理解码】 客户定位 用两个字定位他们就是考究 他们更需要一个私密、安全的物业，他处于城市的中心地带，既体现身份，又拥有城市最好的生态环境、公共配套资源；同时他们向往社区的纯粹性，身边的人都是和自己身份对等的邻居。 客户定位 对于我们的客户，本案不再仅是居住的好房子，旨在为他们建立起人生的三大平台： 生活、事业、修为平台 EMBA 教育 高尔夫 休闲运动 投资理财 名车品牌 国际化 外商协会 艺术品 文艺界 慈善 珠宝 媒体 商会 其它 社交 奢侈品协会 生活平台 ——旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素； 事业平台 ——旨在为业主提供更好的理财投资，商业外交等平台，如商会； 修为平台 ——旨在为业主提升个人修养，承担社会价值资源，世界奢侈品协会文艺慈善等。 项目认知 企业目标和项目要求 发展方向初步预判 趋势与机会验证 核心问题 城市发展带来的区域价值与机会 整体市场发展带来机会 城市背景下的市场预期 发展战略分解 项目发展战