2011年上海嘉定新城B18-1A商办地块评估下.pptVIP

1年后该项目上市价格（酒店式公寓类+商业+车位） 酒店公寓价格年均增长率：13.5%，一年后酒店式公寓售价21770元/平米 商业价格年均增长率：12.6%，一年后商业售价33448元/平米 目前从市场已售项目情况了解，嘉定主城区项目车库价格在7-12万元/套，每套面积在30平米左右，近年涨幅不大。本地块保守计算，未来车库销售按10万元/套。 月份 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 总去化面积（万方） 0.73 0.64 0.17 0.3 0.2 0.23 0.57 0.61 0.47 0.57 成交均价 （元/平米） 15269 15412 15431 15542 15447 14763 14638 16796 18149 17361 月均增长率% --- 0.94 0.12 0.72 -0.61 -4.43 -0.85 14.74 8.06 -4.34 平均月均增长率 1.59% 年均增长率 13.5% 未来价格 预测 2011年 2012 酒店式公寓 (元/平米） 19181 21770 商业 (元/平米） 29700 33448 地下车位 （万元/套） 10 10 主城区板块内酒店式公寓类产品年均增长率估算 PART 4 地块价格评估与分析 地块SWOT总结 地块价格评估 测算待开发房地产的最高销售收入 测算房地产开发项目的利润 测算房地产开发中可能出现的最高费用 投资决策参考 也称假设开发法、剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。 市场收益法 成本测算 项目性质 总占地（万方） 容积率 总建面（万方） 商办 1.3 2.8 3.64 注：最终折算地价的时候需要按总占地面积来算 产品经济指标 总占地面积（平米） 13000 　 　 总建筑面积（平米） 36400 　 　 地上建筑 酒店式公寓建筑面积 32760 占总建筑比率 90% 商业建筑面积 3640　 占总建筑比率 10%　 地下车位 地下车位 9840 　 　 小计 46240 综合容积率 2.8 可销售面积 46240 　 　 成本测算表 （1）土地成本 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 成本项目 工程量（平米） 总成本（元） 单位成本 估算依据说明 1、拿地成本 13000 x 　 　 2、商办配套费 36400 11,648,000.00 320 按照建面320元/平方米计算 3、城市基础设施建设费 13000 2,925,000 225 按照15万/亩计算 3、土地税费 13000 0.03X 　 按照成交价格的3%计算 土地获得价款总计 14,573,000+1.03x 　 平均建安工程费 （人民币每平方米，按照建筑面积计算） 平均建安工程费+专业费用+装修费用 （人民币每平方米，按照建筑面积计算） 建筑面积 （平方米） 总建安工程费(亿元) 酒店式公寓 2500 4,075 32,760 1.33 商业 2,000 2,060 3,640 0.07 地下空间 2,000 2,060 9,840 0.20 建安工程费用总计 　 　 46,240 1.61 （2）建安工程费 假设条件：按酒店式公寓精装修成本１５００元／平米计算 * 酒店式公寓经典案例1——新城金郡 地铁沿线长宁、普陀的自住性客户与闵行江浙的投资客，马陆40～50岁为主的投资客 主要来自本地区域客户； 部分来自徐家汇商圈 总价低，大部分作为新上海人过渡性居所 客源分析：主要是来自于当地、长宁、普陀，70%以上用于自住 酒店式公寓经典案例1——新城金郡 与地铁距离适中，交通方便，区位优势明显； 单价较低，价格优势明显 大堂挑高为5.5米，装修简约大方 三梯十户舒适性强；电梯两侧布局，保证通风采光性 户型创新，两种挑空产品，封闭式厨房 去化快！ 酒店式公寓经典案例2——晶鼎（平嘉大厦） 晶鼎由一栋17层高层建筑构成，总建筑面积2.5万平米。 开发商 平正房地产开发有限公司 项目位置 白银路399号 物业公司 上海爱立诚物业管理有限公司 物业费 8元/㎡ 占地面积 0.53万方 容积率 3.0 总建筑面积 2.5万方 绿化率 20% 开盘时间 2010-07-25 均价（装修） 21500元/㎡（装修2000元/㎡） 沙盘图 实景图 酒店式公寓经典案例2——晶鼎（平嘉大厦） 酒店式公寓经典案例2——晶鼎（平嘉大厦） 优势 独有的5.55米层高