2009昆山致达别墅地块投标书.ppt

独立别墅市场定价法 我们通过市场比较法，项目独栋的静态价格11284.75元/㎡ 影响因素 权重 檀香园 天使湾 丰泽园 优劣程度 比较系数 优劣程度 比较系数 优劣程度 比较系数 土地属性 区域位置 0.15 1 0.15 1.1 0.165 0.9 0.135 交通条件 0.025 1 0.025 1 0.025 0.9 0.0225 基础设施 0.025 1 0.025 1 0.025 0.95 0.02375 生活配套 0.025 1 0.025 1 0.025 0.9 0.0225 区域规划 0.025 1 0.025 1 0.025 0.8 0.025 景观条件 0.075 0.95 0.07125 0.8 0.06 0.9 0.07875 市场属性 市场环境 0.025 0.9 0.0225 0.9 0.0225 0.9 0.0225 项目属性 品牌效应 0.025 1 0.025 1 0.025 1 0.025 项目规划 0.25 1.2 0.4 0.9 0.25 1 0.2875 产品附加值 0.25 1.2 0.35 0.9 0.2375 0.9 0.275 项目配套 0.025 1 0.025 1 0.025 1 0.02625 房型面积 0.1 0.95 0.095 1 0.1 1 0.1 　 合计 1 1.08875 0.9475 0.93875 　 成交均价 —　 14000 9800 10000 　 对应本项目价格 　 12858.78 10343 10652.46 区域独栋价格涨幅 天使湾 丰泽园 鼎园美墅 克拉水城 2006-6 6500 7500 7000 7500 2007-9 8300 2007-11 9000 9000 9500 10000 2008-3 9500 11000 2008-4 9350 9500 2008-6 9500 13000 2008-8 9800 11000 12000 2009-8 9800 10000 10500 12000 涨幅 1100元/㎡/年 833元/㎡/年 1167元/㎡/年 1500元/㎡/年 区域独栋别墅年均增长1150元/㎡/年 大独栋别墅动态价格评估公式： + 11284.75元/㎡ 静态价格 1150元/㎡ 动态价格增加 本项目大独栋别墅动态毛坯价约为： 12434.75 元/平米 通过价值提升和产品提升，我司有能力将项目操作至 13000—14000 元/平米 小独栋别墅市场定价法 影响因素 权重 檀香园 锦绣蓝湾 泰泓花园 优劣程度 比较系数 优劣程度 比较系数 优劣程度 比较系数 土地属性 区域位置 0.15 1 0.15 0.9 0.135 0.9 0.135 交通条件 0.025 1 0.025 1 0.025 1 0.025 基础设施 0.025 1 0.025 1 0.025 1 0.025 生活配套 0.025 1 0.025 1 0.025 1 0.025 区域规划 0.025 1 0.025 1 0.025 1 0.025 景观条件 0.075 0.9 0.0675 0.8 0.06 0.8 0.06 市场属性 市场环境 0.025 0.9 0.0225 0.9 0.0225 0.9 0.0225 项目属性 品牌效应 0.025 1.1 0.0275 1 0.05 0.9 0.0225 项目规划 0.25 1 025 0.9 0.225 0.9 0.225 产品附加值 0.25 1 0.25 0.9 0.225 0.9 0.225 项目配套 0.025 1 0.025 1 0.025 1 0.025 房型面积 0.1 1 0.1 1 0.1 1 0.1 　 合计 1 0.9925 0.9175 0.915 　 成交均价 —　 9000 8000 8500 　 对应本项目价格 　 9068.01 8719.346 9289.617 我们通过市场比较法，项目的静态价格9025.7元/㎡ 小独栋别墅价格增幅略小于大独栋别墅，年增幅预计在1000元/㎡ 小独栋别墅动态价格评估公式： + 9025.7元/㎡ 静态价格 1000元/㎡ 动态价格增加 本项目小独栋别墅动态毛坯价约为： 10025.7 元/平米 通过价值提升和产品提升，我司有能力将项目操作至 11000—12000 元/平米 联苑别墅市场定价法 影响因素 权重 品院 锦绣蓝湾 苏园 优劣程度 比较系数 优劣程度 比较系数 优劣程度 比较系数 土地属性 区域位置 0.15 0.9 0.135 0.9 0.135 0.9 0.135 交通条件 0.025 1.1 0.0275 1 0.025 0.9 0.0225 基础设施 0.025 1.1 0.0275 1 0.025