临沂万兴都国际商业公园商业策划方案5.pptVIP

* * 万兴都国际商业公园商业策划方案 万兴都国际商业公园招商执行方案 Ⅵ. 营销推广—推广策略 后期推广工作中可以利用的关键点 主力百货店、五星级酒店签约 品牌龙头店签约 招商进度50% 招商进度80% 各重点商户试营业 项目试营业 项目正式开业 Ⅵ. 营销推广—推广费用 推广费用（当期分摊）随着招商阶段不同而抛物线状态 市场热度 招商筹备期 强势招商期 补充招商及开业筹备期 30% 50% 20% Ⅵ. 营销推广—推广费用 100 300 合计 20 60 补充招商及开业筹备期 50 150 强势招商期 30 90 招商筹备期 占比（%） 费用（万元） 周期 该推广总费用主要针对招商而言，原则上以年总租金（约1亿元）收入为主要参考指标； 推广费用一般为总租金3%，1亿元×3%=300万元 （包括部分形象推广费用） 按照招商周期分 Ⅵ. 营销推广—推广费用 10 30 电视/电台 5 15 网络 10 30 DM 15 45 SP活动 100 300 合计 10 30 其它 30 90 报纸 20 60 户外 占比（%） 费用（万元） 推广方式 按照推广方式分 Ⅵ. 招商费用预估 注：推广费按照年租金（约1亿元）3%，招商人员管理费按照9人估算5万元/月 1231.9 　 14816 　 178021.6 合计 50 　 　 　 　 不可预见费用 7 100 　 　 　 　 业务招待差旅费 6 60 　 　 　 　 招商人员管理费 5 300 　 　 　 　 推广费用 4 89.9 10/㎡ 8471 2.58 89908 2-6号楼自行招商招70% 3 302 1个月租金 3630 2.58 38532 2-6号楼外联招商30% 2　 330 1.5个月租金 2715 1.5 49581.6 1号楼百货主力店 1 费用预计总额（万元） 佣金标准（元） 年租金 （万元） 租金 （元/㎡） 面积（㎡） 项目 序号 Ⅰ 项目定位 综合分析 市场调研 项目运营 营销推广 项目招商 目 录 Ⅱ Ⅲ Ⅵ Ⅶ 项目规划 其他建议 Ⅴ Ⅳ Ⅷ 开业计划 规章制度 营销管理 收支预测 组织架构 Ⅶ. 项目运营—组织架构 商业运营 管理公司 总裁 财务管理中心 策划创作中心 营销管理中心 万兴都商会 合作团队 行政管理中心 财务部 融资部 审计部 策划部 设计部 广告部 销售部 招商部 运营部 总经办 人力资源部 培训部 Ⅶ. 项目运营—规章制度 岗位职责 商户管理手册 各项管理制度 会员管理制度 Ⅶ. 项目运营—开业计划 2011年9月3日周六（农历八月初六）项目整体试营业 2011年10月1日周六（农历九月初五）万兴都正式开业 Ⅶ. 项目运营—营销管理 万兴都国际商业公园在管理上实行统一招商、统一营销推广、统一服务、统一物管； 营销推广方面实行主题营销，针对不同季节推出不同主题，结合日常商户的SP促销活动，形成立体的营销推广，迅速提高本项目知名，努力打造山东第一SHOPPING MALL的知名度和美誉度，实现经济效益和社会效益双赢。 Ⅶ. 项目运营—收支预测 2.15元/㎡·天（按0.1元/㎡·天计算销售管理费） 合计单位成本 2.05元/㎡·天 三、财务费用 前三年平均7340000/178000/365=0.11元/㎡·天 小计单位成本 390 390 1422 小计 3 3 3 其他 7 30 30 30 业务费 6 4 4 4 通讯费 5 15 15 15 办公费 4 20 20 20 差旅费 3 10 10 10 交通费 2 108 108 108 工资 1 190 190 190 二、管理费用 200 200 1232 招商费 1 200 200 1232 一、销售费用 第三年 第二年 第一年 项目 前三年费用预测 Ⅶ. 项目运营—收支预测 前五年收支预测（具体过程略）： 3228 1954 775 775 -6596 收支合计 13968 13968 13968 13968 13968 二、成本 17196 15922 14743 14743 7372 一、租金收入 第五年递增8% 第四年递增8% 第三年 第二年 第一年 项目 注：第一年按照6个月免租期计算，前三年租金不变，第四年开始逐年递增8%，则第五年时2-5年的累计租金收入达6733万元，将第一年亏损弥补。 Ⅰ 项目定位 综合分析 市场调研 项目运营 营销推广 项目招商 目 录 Ⅱ Ⅲ Ⅵ Ⅶ 项目规划 其他建议 Ⅴ Ⅳ Ⅷ 重大事件节点 项目风险控制 物业管理 Ⅷ. 其他建议—风险控制 一、1号楼主力百货店招商不能如期引进 解决之道 先不考虑主力店，以休闲娱乐为突破点，带动招商； 1号楼负1层、金凤广场地下1层及1号楼1层1/3共计约1.8万平