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“锦绣人家”项目初步市场调研分析报告 调研范围：杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线 调查对象：杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓） 火车站片楼盘（东方帝园、裕荣家园、元辰·国际大厦） 金银湖片楼盘（常青花园10号小区、将军家苑、华星·辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目） 香港路沿线主要楼盘（荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园） 说明：本案位于杨汊湖片区（常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、发展大道以北围成的片区）内，因此本次调研特针对片区内楼盘做重点调研，重点研究；同时也不能忽视周边片区对本案所在片区的影响，因此根据地域分布特征和房地产市场发展的特点，又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及市场也做调研分析。 目 录 第一部分 区域概况 第二部分 区域市场特征 ◎ 杨汊湖片区 ◎ 金银湖片区 ◎ 火车站片 ◎ 香港路沿线 第三部分 区域住宅物业概况 ◎ 区域住宅市场供应 ◎ 住宅产品特征 第四部分 销售情况分析 ◎ 主要在售楼盘一览 ◎ 销售情况分析 ◎ 积压量分析 第五部分 总体营销水平分析 ◎ 在售楼盘营销手法 ◎ 营销推广成败点 第六部分 市场展望 ◎ 潜在市场供应量 ◎ 未来市场竞争点 ◎ 销售价格走势 第七部分 本案面市价格建议 ◎ 本案优劣势分析 ◎ 可比性楼盘性价比一览 ◎ 本案市场比较定价 附：楼盘资料  第一部分 区域概况 杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境非常好，空间大，空气清新，安静无污染；又有良好的市政规划，金银湖片规划为大型居住区，将入住30万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。目前常青花园经过十余年的开发，已经具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发及一批大规模项目的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。 杨汊湖片居民区内环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景观效果差。区域道路畅通，出行便利。区域内经过几年的开发，生活配套环境较成熟，但配套水平一般。 总体来看，本案所在的杨汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，居民素质一般，区域也聚集了一批效益较好的企事业单位，如民航、电信，临江汉经济发展区，潜在消费群体丰富。  第二部分 区域市场特征 一、杨汊湖片区 早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。 区域内房地产市场呈现以下特征： 1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展； 2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主； 3、房价分1800元/平方米——2000元/平方米——2400元/平方米三个档次走，在1800——2000之间居多 4、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大； 5、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高；但周边居民文化水平不高，治安印象差 6、市政生活配套资源丰富但水平低  相对于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征： 二、金银湖片区 因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热点区域。区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价已经达到平均2500元/平方米。主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。 区 域 代表楼盘 建筑形态 规 模 销售均价 卖 点 销售情况 金银湖片 将军家苑 15栋6层多层 5.5万，500套 1450 贴近现代家居生活 60% 丽水佳园 40栋6层多层 11万，1040套 1550 网绿生活、都市生态园 约30% 华星·辰龙城一期 16栋多层 6.85万，675套 1440 新康居生活，新园林 开盘，约10% 万科四季花城二期B区 约6栋多层、2栋小高层 约5万，378套 2500 左岸·枫林，春天狂想曲 内部认购期 （注：未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）  三、火车站片区 片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热土。片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米—2800元/平米两个档次走。 区 域 代表楼盘 建筑形态 规 模 销售价格 卖 点 销售率 火车站片 裕荣家园 3