中惠锦苑、中惠高尔夫花园前期定位的的策划书.pdfVIP

中惠锦苑、中惠高尔夫花园 前期策划提案 长安镇房地产宏观市场调研与分 析  2.1东莞及长安镇经济环境状况  2.1.1区域经济现状与发展  2.1.2产业结构情况  2.1.3政府推动经济发展的重大举措 小结 ①东莞各镇区经过二十多年的经济发展，积 累了财富，提高了居民的综合素质，各行 各业得到长足的进步，以房地产业为代表 的城镇建设取得巨大的成果，东莞正逐渐 成为继广州、深圳后又一个地区中心城 市，市场潜力巨大； ②长安镇作为东莞的经济强镇，外向性经济 一直走在东莞甚至全国的前列，雄厚的经 济实力支持城镇建设快速发展，居民对改 善居住环境的需求不断扩大； ③随着“把东莞建设成为以国际制造业名城为 特色的现代化中心城市”战略目标确定，长 安镇新一轮城镇建设开始展开，将会吸引 更多的投资者，创造更多的就业机会，也 给房地产带来新的市场。 2.2长安镇房地产市场分析 ●供求分析 ●市场宏观预测 风险预测 ●商业楼盘少，消费者可选性小 ●土地资源有限，商业楼盘开发集中，竞争 加剧 机遇预测 ●经济持续稳定增长，城市化要求越来越高 ●外来人口的持续增加 ●城乡居民投资手段单一 2.3长安镇房地产市场概况 2.3.1发展特点 ●中心区土地资源稀少，可发展规模小 ●锦厦村将成为新的商务文化居住中心 ●市场需求潜力大 ●小高层、高层逐渐兴起 2.3.2地段特征 ●锦厦村区域 ●中心区区域 ●咸西村区域 2.4长安镇竞争对手分析 2.4.1住宅部分 价格分析 楼盘 莲花苑 锦江花园 城市花园 莲花广场 销售均价 4000 2450 3980 3200  分析： 上述楼盘中，价格集中在2450-4000元/M2  与项目最有竞争的城市花园、莲花苑售价 2 在4000元/M 左右，也间接反映本项目的价 格定位区间。 户型分析 项目名 一 房 二房 二房 三房 三房 四房 五房 六房 复式 称 一厅 一厅 二厅 一厅 二厅 二厅 二厅 三厅 莲花苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 锦江花 √ √ √ √ √ √ 园 城市花 √ √ √ √ √ 园 莲花广 √ √ √ 场 分析： ● 从上述在售楼盘户型分布结构上看，户型主要 集中在二房二厅、三房二厅和四房二厅，反映当 地对户型的消费接受程度。 ● 上述楼盘当中，莲花苑和锦江花园销售最好， 共同特点是产品线丰富，偏向中小户型；反观城 市花园和莲花广场，大户型占有相当比例，偏离 市场需要，销售不太理想。项目户型定位要避免 重复。 配套设施分析 ● 长安楼盘配套设施主要集中在会所，占38.9%； 游泳池，占38.9%；休闲广场，占27.8%；士多 店，占22.2%；儿童乐园，占16.7%； ●以上可以看出，长安楼盘配套设施项目单薄，很 难适应不断发展的消费者对高质素住宅小区的综 合需求，项目需要在配套设施上将不断发展的需 求考虑在内，并做一定程度的超前设计，才能在 激烈的房地产市场