论物业管理的法律特征和完善.PDFVIP

论物业管理的法律特征和完善 ① 曹培忠 ，周艳波 山东农业大学文法学, 山东 泰安 271000 摘要 物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近 几年的事。由于服务具有无形性和不可储藏性，服务产生时同时 被消费，物业管理公司和业主形成一种互动关系，只要业主依次 缴费，物业管理公司就应当承担较长时间的合同责任和法律责任。 因此，从这个意义上讲，用司法诉讼实践的角度审视物业纠纷是 合同纠纷。本文试图从合约的角度分析物业纠纷类型和法律特征， 寻找物业纠纷类型原因和解决方案。借鉴外国先进经验，寻求一 条我国物业管理新体制之路。 关键词： 物业管理 纠纷类型 法律特征 完善 Cao Peizhong，Zhou Yanbo (School of Literature and Laws, Shandong Agricultural University,Shandong,Taian,271000,China ) The Researching on the Hosing Service’s Legal Features and Improvement Abstract: Key words: housing service styles of the disputes legal features improvement 甘其食，美其服，安其居，乐其俗。 ——————摘自《老子》 一、问题的提出 2001 年，位于北大、清华和中科院附近的水情木华院是北京 海淀区销售的热点楼盘。一期尚未竣工，二期期房已销售完毕。 ①曹培忠(1965-),男,山东农业大学副教授,澳大利亚英联邦国际经济法硕士 Cth Aus.LLM。主要研究方向：WTO、国际经济法及欧盟法。 购房者多是中关村附近的新贵和IT界的精英。① 随着小区工程的 相继竣工，大批业主的进入，开发商遗留的和相关的社会管理问 题导致的业主和物业管理之间的矛盾日趋尖锐。2001 年 12 月 10 ② 日，业主群体诉讼将开发商告上法庭。 一时轰动京城。 物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活。在不 少地方，人们尚未来得及享受乔迁之喜，就被物业管理拖进了无 限的烦恼。近一段时期以来，物业纠纷的数量不仅有上升的趋势， 而且矛盾冲突业有所升级。例如出现了保安打业主，业主集体上 访等一系列的极端事件。③ 一致于人们发出了这样的感叹“住着 漂亮的新居，受着物业管，缴着冤枉钱。” 物业纠纷是怎样产生的，有哪那些争议，物业管理现状和纠 纷法律特征又如何，国外又是如何管理物业和解决纠纷的。笔者 作律师，2000 年被派海外留学，攻读国际经济法，已学成归国， 本文结合自己十余年的律师诉讼经验，详细研究物业纠纷产生的 原因和争议类型，物业管理现状和纠纷法律特征，国外的管理物 业和解决纠纷的经验。 由于笔者才疏学浅，文章一定存不少问题，请批评指正。 二、物业纠纷类型和法律特征 （一）、物业纠纷类型 物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近 几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的问题对人们而言也是 全新的。但是，依据最高人民法院 2000 年下发的[2000]26 号文件 的有关规定和相关的法律④ ，如《合同法》，从司法诉讼实践的角 度审视物业纠纷，主要有以下几种类型： 第一、公摊面积不清导致的纠纷：商品房的公摊面积计算是 一个十分复杂的专业计算问题，涉及一系列复杂的建筑规范合国 ① 新华社《半月谈》2002 年第 7 期作专题报道。第 14-25。笔者注。 ② 参见《半月谈》2002 年第 7 期作专题报道。第 14。 ③ 例如中央电视台 2002 年 2 月 23 号《今日说法》，就对发生在上海的保安打 业主的案例有过报道，引起较大的反响。2002 年，中国消协将物业纠纷投诉 列为十大之中。 ④为规范司法审判实践，最高人民法院 200