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复杂关系下房屋租赁合同的起草 赵永军 郭 珩 李 强??? [编者按] 房屋租赁本是司空见惯之事，但稍有不慎，极易引发纠纷。每一所出租的房屋都有各自的背景和条件，并不是所有的房屋都符合出租条件。承租人在承租前应谨慎行事，不能只看房屋的表面现象，关键是要透过现象看本质，即要审查房屋租赁行为在法律上能否可行。 ??? 2004年11月，我们接受某公司的委托，为该公司租赁某地一处厂房起草租赁合同，租金总额超过1100万元。我们经过调查发现：该厂房的所有权人与土地使用权人不一致；该土地使用权被土地使用权人抵押后，又因债务纠纷被法院依法查封；且土地使用权人已宣告破产，该土地使用权已被列为破产财产；该公司希望的租赁期限又超过该土地使用权的出让期限。 ??? 面对如此复杂的法律关系，为了尽最大可能排除其中存在的法律障碍，避免风险，实现该公司的预期利益，我们起草了如下合同文本，其中房屋租赁部分由律师助理李强起草，土地租赁部分由律师助理郭珩起草，由赵永军律师最后统稿。? 本合同于2004年12月30日由下列双方签订： 出租人（下称甲方）：某股份有限公司 承租人（下称乙方）：某有限公司 鉴于按以下条款和条件甲方同意出租、乙方同意承租房屋，甲、乙双方根据《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《××市房屋租赁管理暂行规定》等法律、法规、规章的有关规定，在平等自愿、协商一致的基础上，订立本合同。 ??? 1 租赁物基本情况 1.1 房屋坐落 　　（1）甲方同意出租、乙方同意承租坐落于××市××路东首北侧的房屋，房屋所有权证号为：×房权证城字第××69号（见本合同附件3）。该房屋的设计用途为工业，属混合结构。该房屋平面图见本合同附件4。 （2）在该房屋使用范围内建造的其他地面附着物、附属物、设施等，也包括在本合同的标的内（下合称租赁物）。 　　1.2 房屋面积 　　该房屋的建筑面积共计28398.35平方米。房屋状况说明见本合同附件5。 1.3 房屋设施及装修状况 属于该房屋的设施包括：在该房屋使用范围内已完成的对墙面、地面、天花板和屋顶装修装饰而添置的附属物、照明设施（不含灯泡、开关等低值易耗品）。该房屋设施及装修状况见本合同附件5。 1.4 房屋用途 乙方承租该租赁物用于生产、销售××和其他制品及办公等配套用途。 ??? 2 承诺与保证 2.1 甲方在签订本合同及向乙方交付该租赁物时，向乙方承诺并保证： （1）除本合同第3条第1款陈述的限制条件外，甲方取得该房屋所有权的手续齐备，系该房屋唯一合法的所有权人，且该房屋的权属无任何争议； （2）除本合同第3条第1款陈述的限制条件外，该房屋未受其他司法机关和行政机关裁定、决定查封或者其他形式的限制，也未对该房屋设置抵押； （3）该房屋的建造符合国家及当地的有关规定，符合安全标准，并符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定； （4）甲方出租给乙方的租赁物具备应有的使用性能，符合租赁的使用要求。 2.2 乙方承诺，在本合同租赁期限内，甲方有权对该租赁物设置抵押。 ??? 3 本合同生效的前提条件 ??? 3.1 限制条件 ??? 在签订本合同及向乙方交付该租赁物前，甲方出租的租赁物存在以下限制条件： ??? （1）甲方于2001年4月取得该房屋所有权时，未同时办理国有土地使用权转让手续，该房屋使用范围内66899.4平方米的土地使用权（下称该土地使用权）仍在××有限公司（下称有限公司）名下，使用期限为1995年8月4日至2010年8月4日，且已列为有限公司的破产财产； ??? （2）该土地使用权已于1995年8月被有限公司抵押给中国××银行××市支行（下称抵押权人），该抵押手续尚未解除； ??? （3）2002年9月，××市中级人民法院依据申请执行人××市玻璃厂的申请，查封了该土地使用权，该查封手续尚未解除； ??? （4）××市人民法院依据有限公司清算委员会的申请，已于2002年5月依法裁定宣告有限公司破产还债，该房屋使用范围内的部分地面附着物、附属物、设施等已列为有限公司的破产财产。 ??? 3.2 本合同生效的前提条件 ??? 甲、乙双方签订本合同之日起30日内，下述条件成就，本合同始能生效： ??? （1）有限公司破产清算组同意甲方向乙方出租该房屋，并同意出租该房屋使用范围内已列为有限公司破产财产的地面附着物、附属物、设施等，且不向乙方提出索取租金及其他费用的要求； ??? （2）该土地的抵押权人同意甲方向乙方出租该房屋，且不向乙方提出索取租金及其他费用的要求； ??? （3）法院依法解除对该土地使用权的查封； ??? （4）政府有关部门同意在