山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书.docVIP

山东潍坊白浪·金沙城市广场 规划建议书 凌峻地产（中国）有限公司 二零零六年三月 目 录 一、项目地块基本特征概述 4 二、项目规划设计思路 5 （一）规划基本原则建议 5 （二）总体规划布局要点 6 三、原三种规划方案的优缺点分析 7 （一）方案一分析 7 （二）方案二分析 9 （三）方案三分析 11 （四）三种规划方案的分析结果 13 四、整体规划的优化方案 14 （一）优化方案的九大优化措施 15 （二）优化方案的优点 15 （三）优化方案的业态分布建议 17 一、项目地块基本特征概述 （一）、地块地形与地势 1、地形： 项目地块位于青年路、民生街、白浪河、人民公园合围成的区域，地形近乎平行四边形，相对方正，规划建设较容易，人流引导、出入口设置等清晰，地形条件对于开发商业物业比较有利。 2、地势： 项目地块地势平坦，高低差很小，地势条件对于项目的基础建设来说较好。 （二）、地块区位现状 1、地块周边环境描述 项目位于潍坊中心城区青年路和民生西街交汇处，东邻白浪河畔，市区中心地带，其所处的区域为潍坊的老城区改造区。 地块东面——地块东面为未拆迁的旧住宅楼为主，拆迁后的地块为项目地块的一部分，拟规划建设为娱乐休闲区域，这部分区域和人民公园、白浪河绿化休闲带相邻，具有优越的景观优势。 地块南面——地块南面为面积十多万平方米园林局花园及人民公园，绿化休闲景观资源丰富。 地块西面——地块西面为青年路沿线商业街及人民路潍坊小商品城一条街，来往潍坊地区下属县镇及附近城市的人流量大，商业气氛浓厚。西北面的民生西街为美食街，但这些饮食网点几乎都是临时的棚架式店铺，卫生及服务条件不佳，而且经营季节性强，未能形成足够的影响力。 地块北面——地块北面为民生西街沿线低档商业及经营惨淡的大华商厦， 2、区域规划发展区位 项目从地理位置上位于潍坊整体规划的中心主城区的中心组团内，组团规划面积33公里，居住人口35万人，该组团发展思路为市级商业中心、金融中心，本项目就位于该地带内。 3、商圈区位 本项目地处潍坊市商圈的核心区域，区域商业周边的商业路段规划整齐，交通路网完善，四通八达，是潍坊市消费、购物人流最为聚集的地方。 4、交通区位 项目附近有小商品城的客货站、潍坊汽车总站，距离火车站也不过一公里左右，其处于整个潍坊地区交通辐射影响力中心区域，所以，项目的交通区位具有一定独特的优势。 二、项目规划设计思路 （一）规划基本原则建议 首先要符合政府规划的要求 本项目在政府规划中是以娱乐为中心的大型商业中心，而政府规划的目的在与通过建立一个全方位的休闲娱乐中心，将本项目作为整个潍坊旅游文化产业的一个补充。 项目的规划应以政府规划为原则，遵循市场实际情况，兼照顾销售、运营的需要，结合区位现状中的景观优势而作规划。 从促进商业经营性物业销售角度考虑，项目要规划设计较多临街商铺 商业经营性物业中，最容易销售的莫过于临街商业物业，而从潍坊市场调查中也得知，当地人对拥有能独立经营的商铺欲望很强，故项目规划首先要考虑的是规划较多的临街独立商铺，以促进销售。 促进主力店招商，规划的交通动线要具有良好通透性、引导性 主力店经营户的进入对于项目的销售有重要影响，他们对商业布局及经营有比较深入的了解，如果所设计的交通动线出现问题，招商必然出现阻碍。为销售的顺利实现就必须要引进主力商户，届时将不得不按照主力商户的要求作出修改，后果将会是产生更大的成本，牺牲更多的利润，方得以完成项目（牺牲局部面积未必就会使利润下降）。 必须考虑日后经营因素，内部布局过渡要和谐 虽然项目以销售作为主要营销推广思路，但如果要销售得好，或者说要吸引投资者，实际上还是必须要考虑项目日后如何能经营好的多种因素。 所以，在商业经营区的内部布局方面，要考虑功能分区的过渡，例如日间营业区和夜间营业区的和谐配合、公寓和商业经营区的过渡、娱乐区和零售区的功能分区等因素。 销售和经营因素的平衡 虽然项目开发对于销售因素作为最主要考虑的因素，但不能一昧为了销售而忽略日后经营的要素，所以在整体规划布局时要两者结合考虑，在促进销售的同时不能严重影响整体经营。 （二）总体规划布局要点 综合上述多种因素，本项目规划布局应着重要解决的是纯商业经营区与商住办公区的布局过度，商业经营区中各功能区的分布与过渡问题。 根据以上的思路，项目规划布局的要点为： 在合理的情况下尽量营造更多的纯临街商铺； 步行街除了需要促成横向相邻业态之间的互补外，还要向纵深拓展，引导外部人流进入内场，逐点（景观休闲节点）分段推进，使商业气氛及商业价值向纵深延伸； 考虑商业经营区域和商住办公区域功能上相对独立； 注意商业经营区域日间消费和夜间消费的和谐过渡，避免夜间消费区域对日间消费区域的负面影响； 主力大店置于商业经营区的纵深位置，利用其磁力点