海安房地产市场调研报告4.13.ppt

海安房地产市场调研报告 新吉阳房产研展部 调研报告编制思路 本篇调研报告主要是为了进一步了解我海安明珠城项目在过去第一季度的实际销售情况，为此我们将从竞争个案情况比较、明珠城实际销售分析和未来市场推案建议这三方面进行报告说明。 * * 竞争个案情况比较 海安明珠城 贵都广场 金海国际花园 中洋现代城 中大街 观点 综观整体市场，我司认为海安已经进入了大盘割据时代。目前市场上的新生客源基本由中大街、中洋现代城、贵都广场、金海国际花园和海安明珠城五家瓜分，这几个项目都是住宅和商业综合型小区。未来我们的主要竞争对手也集中于此。 视角 明珠城 中洋现代城 贵都广场 金海国际花园 海安明珠城：位于海安的新县中心，短期内人流并不是太多，未来前景看好。 中洋现代城：开发商持续投入大量广告宣传，尽管在区位上略显偏僻，但是知名度相当广。 贵都广场：引入“华润苏果”，人为的在区域形成一个商业CBD。 金海国际花园：原海安最好的住宅小区之一，随着2007年多个新案的开盘，目前销售进入瓶颈。 中大街：在原市中心人民路上建造的商住小区，目前仍然是海安最繁华地段，由于动迁建筑的影响，商业作为内街，前景并不看好。 中大街 盘点 商铺200多个 商业约4万平米 二期2007年4月12日 一期住宅销售在50%左右 住宅1560户 住宅约19万平米 一期2007年2月 中洋现代城 商业约9万平米 二期近期开盘 一期商铺销售近80% 住宅1500户左右 住宅约16万平米 一期2007年1月 中大街 商业约4万平米 二期预计5月开盘 整体销售约60% 住宅252户，一期56户，二期196户（除A栋） 住宅约4万平米 一期2007年1月 贵都广场 商铺号称销售2/3,实际现场装修入住不多 三期近期开盘 二期2006年5月 推出多层去化将近85%,小高层销售存在瓶颈，今年年后销售下降明显 住宅890户左右 总建筑面积27万平米，包括部分沿街商铺 一期2005年7月 金海国际花园 销售情况 推案量 产品分布 开盘时间 　楼盘名称 就竞争个案的销售情况而言，我司认为尽管竞争非常激烈，但市场显然存在着巨大的吞吐量来消化。 可以说海安的房地产市场才刚刚起步，未来的经营空间是巨大的。 数据 车位：4980元/平米 　 30平米以下的小商铺均价达到2.9万元/平米 住宅：均价2760元/平米 住宅：110-180平米 中大街 层差50元/平米，东西侧差10原/平米，东首60元/平米 住宅：一期2400元/平米，二期2600元/平米 住宅90-450平米 中洋现代城 层差60元/平米 住宅：一期2200元/平米，二期均价约2400元/平米 商业：20-400平米 贵都广场 车位：7万/个（约1000个） 商业：1.2万元/平米（社区沿街商铺） 层差60元/平米 住宅：均价2600元/平米 住宅130-240平米 金海国际花园 价格调整方式 价格定制 面积范围 楼盘名称　 在面积范围上，各案都不约而同的将120-130平米的户型作为住宅的一个主力面积，实际销售中，这一面积段也是市场接受度最好的户型之一。 2600元/平米的住宅价格已经成为市场一个公认的合理价位。 策略 大量广告，包括电视、短信；报刊的夹报；南通楼市上广告 一期客户再次购买二期住宅或带客户购买，按一期价格销售，东、西侧再另加100元/平米 中洋现代城 市区内高炮，彩旗 商业200元/平米左右的折扣 住宅60元/平米左右的折扣 中大街 以“华润苏果”为中心向四周辐射各式看板、高炮 租赁合同签定期为三年，从签约之日起第一季度内免租金，第二季度支付房租50%，第三季度75%，第四季度100%。第二年按基准价增长5%，第三年10%。 贵都广场 近期推出商铺招商免前三年租金 长江路、黄河路上广告牌；省内报刊广告； 一次性付款优惠60元/平米 金海国际花园 营销手段 优惠政策 　楼盘名称 海安房地产市场上广告战相当残酷，从长江中路到人民路，我们发现几乎城市的所有主干道广告位都被各个楼盘占领，在这样的气候下，一些新兴的方式诸如短信发送正成为今后项目宣传的新途径。 评论 金海国际花园 项目以住宅为主，附带了小部分的社区配套沿街商铺，整体的目标客户针对的是中底层消费人群。 优势： 1.一期销售的多层住宅，已经于2006年10月交房，业主的入住为小区充进了人气； 2.面积户型配比合理（90-108平米占22%、130-150平米占38%、150-240平米占30%） 劣势： 1.上学不方便，接送小孩骑电动车要5分钟路程 2.位置离市区远，较为荒凉 3.周边配套不完善，生活不便利 贵都广场 商住综合性项目，实际规划时在楼间距方面略显压抑。 优势： 1.品牌超市“华润苏果”的入驻，给小区周边带来了良好的配套 2.地处长江路与中坝路交汇处，临近未