白领公寓项目前期策划报告.pptVIP

目 录 第一部分 市场篇 第二部分 项目分析篇 第三部分 项目定位篇 第四部分 项目推售篇 长沙概况 长沙位于中国的中南部的长江以南地区，湖南的东部偏北。总面积为11819平方公里，其中市区面积556.33平方公里，市区建成区面积186平方千米 ，下辖5区1市三县，是湖南的政治经济文化中心。 长沙 ——长株潭城市群的龙头城市，中部的重要经济增长极，全国出名的娱乐之都。 2005年，由国家投资986亿修建的武广客运专线（武汉——长沙——广州）动工，计划2009年建成。 杭长客运专线（杭州——南昌——长沙）也于2005年批复。 原本已有的京广等铁路主干线，京珠等高速干线。 人口方面： 长沙市总人口为637.36万人 ，其中城镇人口 383.69万人； 乡村人口253.67万人； 2007年末人均GDP：33711 2007年末人均可支配收入：16000 经济方面： 长沙为国家历史文化名城和省会城市中惟一的生态建设示范试点市。 湘剧和花鼓戏为主要流行剧种。 全市共有旅游区（点）66处，其中包括国家级风景名胜区1处，国家4A级旅游区（点）4处，国家森林公园2处，国家水利风景区2处。 长沙是刘少奇、胡耀邦等革命名人的故乡，是中国革命的早期中心之一。城内共有47处名人墓冢、33处文化遗址、30处古墓葬、25处名人故居、13处近现代纪念地、6处古城遗址。 长沙作为历史名城，人文底蕴深厚，长沙市软环境建设力度也在逐渐加大中。 长沙地区交通发达，是中西部地区的重要城市，受长三角与珠三角辐射。 长沙经济发展迅速，第二、三产业增长幅度较大在国家批准建立“两型社会”后，长株潭融城速度进一步加快，经济发展潜力巨大。 1、长沙房地产市场分析 针对07年房地产市场的疯狂和出现的泡沫，国家出台了相关政策宏观调控； 银行紧缩银根，存款准备金率一再上调，作为我国房地产市场最主要的融资渠道，银行这一政策对房地产市场的影响更为深远； CPI等指数居高不下，通货膨胀已现端倪。 2008年上半年，全市商品房累计批准预售561.97万㎡，同比增长56.96%； 2008年上半年，全市商品房累计销售347.74万㎡，同比减少22.89%； 2008年上半年，全市商品房销售金额141.54亿元，同比减少0.77%。 融城在即，长株潭一体化进程加快； “两型社会”的批准； 长沙经济增长速度快，是中部最具活力的城市； 长沙房地产市场在经历寒冬后逐渐回归理性，平稳发展。 “两型社会”的建立，有效的催发了长沙的刚性需求，中、长期市场发展前景良好。 长沙经济发展速度加快，吸引更多的外地资金来投资； 1、项目所在的区域 本项目地处韶山路，独享长沙最重量级“二纵三横”路网的中央动力； 窑岭商圈全新财富势力,5大干道分别咫尺连通高桥商圈、家润多朝阳商圈、黄兴路商圈,火车站商圈,东塘商圈,左右逢源； 商务、政务、生活相结合的板块。 位于几大CBD交汇处，商业配套完善； 长沙政务中心等各类政务服务配套周全； 超市、医院和学校等各种生活配套设施完善。 1、项目优势分析： 交通优势—本项目位于市内韶山路上，“三纵两横”的道路格局，距火车站只有5分钟车程。 地段优势—本项目处于全市最重要的数个商业圈的交汇处，写字楼林立；周边发展成熟，各类政务和生活配套设施齐全。 长沙大环境优势—长株潭融城，“两型社会”的建设，都为长沙带来了更多的活力与商机。 2、项目劣势分析： 因素（1）：本项目地块是长沙市发展较早的地块，地块发育成熟，升值空间小； 因素（2）：项目占地面积小、规模小，不足以吸引消费者的眼球。 3、项目机会分析： 经济发展：近年来长沙经济飞速发展，已成为中部重要的经济增长极，吸引了更多的投资，创造了更多的商机。 区域状况：项目地块成熟，周边写字楼围绕，为项目提供客源。 政策提出：“两型社会”的建立，长株潭融城步伐加快，都大大催发了刚性需求，推动长沙房地产市场的发展。 4、项目威胁分析： 受地理位置的影响，消费群体面较窄； 同类竞争对手如新青年公寓等在长沙市中已产生很大的影响力，要超越他们有一定困难。 5、SOWT总结分析： 从上述S.W.O.T分析可以看出，本项目存在着一些缺陷，如地块升值空间不大等。但项目本身也具备许多的优越条件，如地段、地块成熟程度等。但综合来说，本项目优势大于劣势，我们相信：以前瞻性发展战略，通过各方面的通力协作以及各种营销策划手段的有机的、合理的整合，本项目有信心取得理想的销售业绩。 在本项目的整体规划思路与营销推广中，除了要100%地发挥Strength优势因素之外，更重要的是把握Opportunity机会因素和客观面对Threat威胁因素，有策略地创造项目优势，力争实现良好的项目回报。