眼镜城项目提案03.pptVIP

前 言 当前全国楼市量价齐跌，股市低弥，国家货币紧缩，在此大背景下， 商业地产开发面临很大的风险。 但我们也应该注意到市场机会还是存在的，如果能辩证地看待目前楼 市，在别人都失去方向的时候能够拨云见日，并迅速出击，占领商业制高 点，以跳出传统商业地产模式，走适合自己的发展道路，以战略眼光引领 行业先锋，打造业界的标板。 本方案即通过对专业市场分析和周边市场调研分析，来确立项目定位 与开发方向，通过产品规划打造商业地产的造市传奇，开创商业地产领域 逆市而为之先河！ ◇项目所在地为郑州传统批发市场基地，各种行业产品批发种类齐全，具有很高的知名度。 ◇项目所在区域为二七区，有郑州两大核心商圈，交通便利，配套完善，车流人流均比较大。 ◇京广路依托南郑州的先天优势，借助火车站、长途客运总站等交通枢纽，可强力辐射河南省及至全国其他省市。 ◇周边主要有全国三大鞋城之一的郑州鞋城，有闻名遐迩的万客来等著名批发市场，以及华中食品城、中陆购物广场等市场，商业气息浓郁，为商家必争之地。 ◇区域市场经营层次相对较低，市场内部配套不完善。 ◇区域市场建筑形式多为一层或二层普通商铺形式，单体面积较小，货品堆放拥挤，室内人流动线受阻。 ◇普遍市场过道狭窄，车流人流不分，停车位严重不足。 ◇经营管理比较落后，卫生条件较差，整体形象不好。 ◇区域街铺人气比较旺，人流量多于内铺。 1、眼镜店： 郑州市眼镜店有200余家，其中，市区内130家左右，在这130家中，多 以连锁店经营业态为主。 2、批发市场 主要为郑州眼镜城和南阳路虎风眼镜城。 虎风眼镜城位于南阳路与博颂路交叉口，占地约22亩，共有铺面300家 左右，2000年左右投入运营，低、中、高档均有，一小部分为品牌专 卖，平均店铺面积为30—40平米，每铺月租金900—1000元不等，租金 按季度交付。 据调查，虎风眼镜城不少商户是从本项目迁移，商户迁移理由是京广路 眼镜城定位模糊，杂而乱，影响形象。 虎风眼镜城在南阳路东，市 场缺乏停车空间，大门比较 窄，形象与档次都较差，大 型车辆很难进入，门口南阳 路路面也较窄，不适合大量 人流。虽然毗邻北环路，对 郑州以北区域有很强的辐射 能力，但车多路窄与立交桥 则大大化解了这种优势，附 近缺乏大型车站，对其发展 造成很大制约。 1、项目面临产业转移的良好宏观背景。 2、项目周边市场形象与档次均比较低，以经营糖与食品类为主，租金普 遍较低。只有洗化城租金最高，且经营状况良好。 3、鞋城租金方面只有国际鞋城（新）一层租金与中陆洗化城外围比较接近，经营产品也以中档为主。 4、省内眼镜业生产企业众多，为眼镜批发与销售提供充足的货源供应。 5、项目周边能承受较高租金的只有洗化和鞋（中高档）。 虎风眼镜城位处北环附近，市民认可度低，缺乏商业氛围 项目有天时、地利的巨大优势，宏观环境和产业发展已为项目腾飞创造 了先机，项目所在区位本身就是天然的商脉旺地，也应该成为区域市场 的“霸主”地位。 只要我们认真、合理、科学规划产品，运作手法精当，就能够成全本案 的行业“老大”，成为市场法则的制造者！ 1、项目处在产业向中部转移的大环境下，宏观背景呈利好态势。 2、项目周边整体形象较差，产品以中低端为主，但经营比较集中。 3、项目优势与机会均较明显，市场威胁较小，但项目规模较小。 4、周边市场发展程度较低，商业运营模式严重老化，还处于传统的市场买卖境地，对租金的提升形成很大制约。 5、传统商业模式已难以对区域商业格局造成较大影响，而项目具备超越当前商业模式的先天资源和优越。 项目定位 整合周边市场优势资源，提升形象 以市场为导向的前瞻性规划 将商、住、经营等多项功能注入项目开发理念 高性价比的升级换代产品 找准主调，不要失去自己的方向! 定位战略建议 项目价值判断 北向 京广路 东向 新东站 西向 航海路 南向 南环 西北临京广客运站， 可辐射南半河南省； 向北规划可达北环， 直接威慑虎风眼镜城 西北——生活区 东北——火车站 东北向与东向均为客 流和物流中心，交通 便利，商业设施完善 西向可经航海路、嵩山路至新密等周边 西南在建有综合批发市场 西南——市场 东南传统市场区； 南向京广路直达新 郑 目前为综合批发市场； 地块呈L形，形状规则 地块内部 东南——市场 项目价值判断 交通 交通 物流 交通 地块价值判断： 地块北、东向临城市主干道，西向临客运总站，南面为住宅楼（在建），相对较静，适合居住，东面为即将拓宽的京广路，环境吵闹，更适合商务功能。 客运总站 项目 航海路 生活区 项目 京 广 路 百姓广场 市 场 鞋 城 代庄南街 结论： 1、项目周边交通便利，毗邻多个汽车站，与火车站近在咫尺，是商业项目的天然