航运大厦南侧地块项目市场简报及产品概念性报告.ppt

航运大厦南侧地块项目 市场简报及产品概念性报告 我们的工作计划： 目录 前言 一、项目属性研判及运营思路 二、周边区域市场现状及启示 三、目标消费者分析及确定 四、产品开发思路及深化 前言： 我们的思路： 充分理解项目地块属性 结合供应与需求市场 寻求一种适合本项目发展的开发路线 我们的目标： 为产品的规划设计提供帮助与支持 一、项目属性研判及运营思路 1、地块所处区位 距市中心（解放环路内）1.65KM 距未来新城市中心太湖广场1.71KM 距惠山2.2KM 距五里湖4.2-4.4KM 距体育中心2.1KM 紧临京杭大运河 拥有城市山、水景观资源的城市中心与副中心连接点区位 一、项目属性研判及运营思路 2、项目周边配套情况 交通配套 公交：11、211、73、56、1、4 1、33、207路 主要公路 ：南北-湖滨路、运河西路；东西-梁青路为主要道路；南-建筑路、太湖大道 生活配套 大卖场：沃尔玛、大润发 休闲娱乐：湖滨商业街 日常便利性生活配套相对不足 文化教育配套 机关幼儿园、锡师附小、江南中学分校、孙桥小学、育红小学、河埒中学、青山高级中学、六中等 人文：京杭大运河（但存在噪声影响） 各类完善的配套是本项目重要的外部价值与吸引力之所在 一、项目属性研判及运营思路 3、地块经济指标 关键字： 2.09万㎡占地面积 10.45万㎡ 建筑面积 5.0容积率 20%建筑密度 60%绿化率 三角地形 小地块、高容积率、三角地形限制： A、舒适的大社区居住环境无法实现 B、户型上不可避免的缺陷（朝向、方正性等方面） C、地形局限带来土地高损失，利用率不足 一、项目属性研判及运营思路 4、未来周边重要变化 运河西路延伸段（暂：梁韵大桥）工程 2006年1月开工、2006年11月5号完成桥面沥青摊铺 运河西路延伸段北起梁溪大桥堍，南接华清大桥，将成为南北方向重要交通干道 梁溪二桥（拟：开源大桥）工程 预计07年开工，年底完工 建筑路延伸段工程 东起运河西岸，西至阳光城市花园，全长770米 07年开通 利好：商业配套更加完善、路况更加通达 障碍：高架桥带来的客观与心理影响将是本项目重要障碍 一、项目属性研判及运营思路 5、项目属性小结： 一、项目属性研判及运营思路 我们的运营思路： 良好的区位条件使得本项目有较大的想像与运作空间 但现有优势不足以支撑项目取得理想成果 客观的地块条件、环境影响（高架）决定了本项目不适合走顶级、高端路线 必需寻找新的突破口来提升项目价值与竞争力 我们的观点： 可以通过创造具有竞争力的产品户型来完成提升项目价值目的 初步设为——本项目通过更经济实用的户型实现超越现有市场供应产品，在较为理想的价位完成快速销售 本项目可形象的描述为“速食型”项目 二、周边区域市场现状及启示 1、目前周边在售项目总体情况（不含车库与商业部分面积） 二、周边区域市场现状及启示 2、未来周边总体供应状况（1-2年内） 二、周边区域市场现状及启示 未来周边区域市场发展预估： 二、周边区域市场现状及启示 3、周边市场总体状况小结 大盘众多，多数为品牌开发企业，实力雄厚 供应集中，存在直接竞争关系 竞争激烈，普通产品价格提升困难 较长时间内潜在供应量充足，普通产品发展空间较小 新入市项目均较为优质，各有特色（大社区、产品多样、节能环保等） 必须突破市场现有产品，迅速销售，抢占市场先机 二、周边区域市场现状及启示 4、现有市场产品供应结构 二、周边区域市场现状及启示 5、现有市场产品户型供销结构 二、周边区域市场现状及启示 6、现有市场产品面积段供销结构 二、周边区域市场现状及启示 7、现有市场产品特征总结 市场以三房产品为主流，供需量都为最大说明现今市场消费者对住房的功能要求较高，以选择三房为主 市场以二房产品的供销比最为理想，并且从面积段的方向可以看出面积段越小（单身公寓除外）则供销比越为理想 这种市场现象可以称为“受迫性回归”，即指部分消费者受到总房价的压力，导致对居住功能需求的无奈放弃与下降，但其底线为必须满足二个或以上卧室 所以我们认为： 前文（P9）中：“更经济实用的户型具有更高产品竞争力，可实现快速销售”的设想是成立的 二、周边区域市场现状及启示 8、现有周边市场的启示 “更经济实用的户型”思路演绎： 首先，消费者对于三房的需求是明显的； 其次，消费者对于目前市场中二房面积段最为接受； 所以，我们认为“更经济实用的户型”是——以二房的面积段，提供三房的户型功能 但是，通过简单的同比缩小户型尺寸来完成此思路是不现实的，必须考虑在政策允许的范围内进行设计创新，通过局部赠送面积达到保证户型必要尺寸、功能同时，减少户型总面积 二