中道财税2012年7月27日课件—房地产开发流程中的合同风险与控制.pptVIP

一、房地产项目开发流程中的合同法律风险概念、特点 1、多样性 2、合同条款专业性 3、关联性 4、履行的复杂性 5、长期性 二、房地产开发项目流程中合同存在的风险 1、履约风险 (1)合同主体履约能力风险 (2)合同条款风险 (3)补救措施不当的风险。 2、政策风险 3、市场风险 4、企业管理风险 5、合同优势地位、劣势地位不 同而导致的合同风险 三、房地产开发流程中的各 类型合同风险探讨和归纳 土地一级开发 1 国有土地使用权出让合同 2 政府招商引资投资协议书（土地） 3 拆迁委托协议书 4 拆迁补偿协议书 土地出让合同风险 《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理 部门与土地使用者签订。 1．土地现状风险 a土地是否达到七通一平 b土地权利瑕疵 2．土地出让合同履行中的风险 a 土地内自然资源、文化遗址、 古墓葬、文物归国家所有 b 土地出让方能否兑现承诺 c土地使用权转让的限制条款 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符 合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让 金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成 片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 规避方式 成立一个项目公司拥有一宗土地，需要转让土地使用权时，将项目公司股权予以转让即可完成，实际上是对上述规定的有效规避。 3．违约责任的合同风险 现实中出让人存在的违约行为 a未按约定期限、条件提供土地 b将已经出让的土地占作他用 c出让人单方解除出让合同 受让人的违约行为 a不能按时支付土地出让金 b未按期开发土地 c受让人擅自改变土地用途、容积率 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用 权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六 条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约 定的土地用途，出让方请求解除合同的，应 予支持。 土地二级市场 土地项目收购、转让 1 房地产项目公司转让 2 合作开发房地产合同（房地产开发联建合同） 1 房地产项目公司股权转让合同关系中存在的法律风险 1）房地产项目公司股权转让 a物权变动制度与房地产项目的合法性 b拆迁补偿制度对房地产项目的影响 c相邻关系制度对房地产项目的影响 d土地权利负担对房地产项目的影响 e其他土地权利负担形式 2）房地产项目公司转让过程中不同阶段的风险控制 （一）前期尽职调查阶段 a目标公司的合法性与经营情况 （1）公司的基本资料 （2）公司的资质等级及年检情况 （3）公司的经营情况 b目标房地产项目的合法性与开发情况 （1）审查房地产项目的合法性 （2）项目开发情况 （二）合同签订阶段 （1）鉴于条款 （2）声明与保证条款 （3）过渡期条款 （4）其他条款 （三）合同履行阶段 2 合作开发房地产合同 合作开发房地产合同，是指 当事人订立的以提供出让土地 使用权、资金等作为共同投 资，共享利润、共担风险合作 开发房地产为基本内容的协议。 a 合作主体经营资格不合法 《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案 件适用法律问题的解释 》第15条规定：“合作 开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发 经营资质的，应认定合同有效。当事人双方均 不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同 无效。但起诉前，当事人一方取得房地产开发 经营资质的或已依法合作成立具有房地产开发 经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同 有效”。 b 房地产合作开发中增加投资数额承担比例引 发的法律风险及防范。 《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案 件适用法律问题的解释》第17条规定：“投资 数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加 投资数额承担比例，当事人协商不成的，按照 当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事 由或当事人的过错无法确定的，按照约定的投 资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定 的利润分配比例确定。” c 房地产合作开发因建筑面积增减引起的法律风险及 防范 （1）要看是否经过批准，未经依法批准，其性质属 于违章建筑，不得分配利润； （2）若经依法有批准权的政府主管部门批准，要看 当事人多超出部分的房屋分配比例是否协商一致：协 商一致的，按照合同的规定执行；没有达成协议的， 应当按照约定的利润分配比例确定超出规划设计面积 部分进行处理；