2009年经济中级房地产专业知识和实务讲义－11章.docVIP

2009年经济中级《房地产专业知识与实务》讲义－11章 第十一章　物业管理【本章历年考试情况】 ■ 2007年有案例分析题，占13分。 ■ 2008年，单选5分，多选2分，案例6分，合计13分 【本章主要内容】 ■ 1. 业主 ■ 2. 业主大会 ■ 3. 业主委员会 ■ 4. 管理规约 ■ 5. 物业服务企业 ■ 6. 物业管理招标投标 ■ 7. 物业服务合同 ■ 8. 物业服务收费 ■ 9. 住宅专项维修资金 1.业主 ■ 1.1 业主的概念 ■ 1.2 业主的权利 ■ 1.3 业主的义务 1.1 业主的概念 ■ 概念 □ 业主是指房屋的所有权人，是物业服务企业所提供物业管理服务的对象，可以是个人、集体或国家。 ■ 具体包括 □ 房屋所有权人 □合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占用的使用人 □其他 1.2 业主的权利 按合同接受物业公司的服务 提议召开业主大会，并提出建议 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 参加业主大会，行使投票权 选举业主委员会委员，享有被选举权 监督业主委员会的工作 监督物业服务企业履行物业服务合同 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 其他权利 1.3 业主的义务 遵守管理规约、业主大会议事规则 遵守物业管理规章 执行业主大会或业主委员会的决定 交纳专项维修资金 按时交纳物业服务费用 其它义务 2.业主大会 ■ 2.1 业主大会的含义 ■ 2.2 业主大会的筹备 ■ 2.3 业主大会的成立 ■ 2.4 由业主共同决定的事项 ■ 2.5 定期会议和临时会议 ■ 2.6 业主代理人和代表人 ■ 2.7 业主大会的召开形式 ■ 2.8 业主大会决定事项的表决原则 ■ 2.9 业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救助 2.1 业主大会的含义 ■ 业主大会由全体业主组成，是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织 ■ 代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，是物业管理的决策机构 ■ 一个物业管理区域只能成立一个业主大会 2.2 业主大会的筹备 ■ 指导——在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下 ■ 组成——由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组 【例题·单选题】【2007年真题】业主大会筹备组成员应由（ ）组成。 A.业主代表和建设单位 B.建设单位和物业管理企业 C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门 D.业主代表、物业管理企业和街道办事处 [答案]A 2.3 业主大会的成立 ■ 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立 ■ 筹备组应在组成之日起30日内组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会委员 ■ 只有一个业主 ，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责 【例题·单选题】【典型例题】业主大会筹备组应当自组成之日起（ ）日内组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会委员。 A.45 B.30 C.15 D.10 [答案]B 2.4 由业主共同决定的事项 ■ 制定和修改业主大会议事规则 ■ 制定和修改管理规约 ■ 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ■ 选聘和解聘物业服务企业 ■ 筹集和使用专项维修资金 ■ 改建、重建建筑物及其附属设施 ■ 有关共有和共同管理权利的其它重大事项 2.5 定期会议和临时会议 ■ 定期会议 □ 召开规则在业主大会议事规则中确定 ■ 临时会议 □ 20%以上业主提议召开 □ 发生重大事故或紧急事件需要及时处理 □ 其它 ■ 注意 □ 两种会议均由业主委员会组织召开 □ 公告居民——15日前 □ 通知居民委员会 【例题1·单选题】【典型例题】业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利，经（ ）以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议 A.40% B.30% C.20% D.10% [答案]C 【例题2·单选题】【典型例题】业主委员会应当在召开业主大会会议（ ）日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。 A.15 B.10 C.7 D.5 [答案]A 【例题3·单选题】【2008年真题】业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（ ）。 A.业主大会定期会议 B.业主大会临时会议 C.首次业主大会会议 D.业主委员会会议 [答案]C [解析]业主委员会可以召开业主委员会会议，也可以召开除了首次业主大会以外的业主大会定期会议和业主大会临时会议。因为首次业主大会召开时，业主委员会还没有成立，因此是由业主大会筹备组召开的。 2.6 业主代理人和代表人 ■ 业主代理人 □ 业主因故不