大兴项目定位报告初版20090712.ppt

大兴项目定位报告2009年07月11日 广州保利地产代理有限公司北京分公司 住宅篇 之 区域市场 09年6月黄村地块成交频繁，未来区域住宅供应量超百万。 在售一手住宅项目较少，主要集中在三个区域。 地块周边区域一手住宅项目较少，主要集中在南五环内、黄村北区和黄村中心区三个区域。 主要在售项目简介——领海浅水湾 建筑形式：板楼、塔楼 交房标准：毛坯 开盘时间：2006.12 入住时间：分批入住 占地：40.8万平米 建面：44万平米 容积率：1.41 绿化率：50% 市场报价：预计11000-12000元/平米 主要在售项目简介——鸿坤理想城 建筑形式：板塔结合 交房标准：毛坯 开盘时间：2007年 入住时间：2010底 占地：13万平米 建面：37万平米 容积率：2.26 绿化率：30% 市场报价：11000元/平米 重点关注项目说明 领海浅水湾、鸿坤理想城两项目在2010年里还将有新货量推出，将会与保利项目产生一定的竞争关系。同时上述两个项目都将于近期推出新货，在价格上涨逾10%的情况下，销售速度将会如何，值得我们重点关注。 艺苑桐城、阳光乐府、原生墅等项目可售货量较少，预计2009年将消化完毕，在此不做单个项目的详细分析。 翡翠城新项目迟迟未入市开盘，项目公布信息非常有限，有待于进一步跟踪了解，值得我们重点关注。 在售项目对比分析 ——市场供应量偏小，主要集中在个别项目上 在售项目对比分析 ——社区品质差异较大，高品质项目缺乏 在售项目对比分析 ——容积率普遍偏低，以小高层板楼为主，多为1梯2户设计 在售项目对比分析 ——户型以85-115平二居、130-150平三居为主 在售项目对比分析 ——成交价格在9100-10500之间，均为毛坯房 二手房市场品质高、地段好项目，售价赶超一手房。 黄村区域住宅项目小结与认识 住宅篇 之 产品规划建议 项目规划设计理念 项目应规划为以二梯二户板楼和二梯三户板塔为主，辅以东侧、西南和西北角独立商业及住宅底商； 板楼均采取南北向，保证通风、采光达到最佳效果； 楼宇前后设置前后花园，各组团中心形成组团中心景观； 充分利用地块长宽特点，设置纵向景观轴，有机联系社区中心景观区及各组团景观，设置大量绿地及植物渲染； 中心景观组团建议设置大面积水景，水景四周设置坡地园林、叠水小溪、亲水平台，由水系连接各组团景观； 项目主入口建议设置：设置于项目东侧，利于车流人流进入，同时有利于展示项目形象 车库采取地上与地下车库相结合，尽量保证所有楼栋都能直通地库。 建筑细节 新古典主义/法式风情 采用典型的立面三段式 大堂挑空，外带拱形门廊 一层石材贴面，上部仿石材面砖 弧形窗、角窗增加立面变化 公共空间精装 局部屋顶做尖顶设计 社区主入口 园林规划 充分利用地块长宽特点，设置纵向景观轴，有机联系社区中心景观区及各组团景观，设置大量绿地及植物渲染； 中心景观组团建议设置大面积水景，水景四周设置坡地园林、叠水小溪、亲水平台，由水系连接各组团景观； 楼宇前后设置前后花园，各组团中心形成组团中心景观； 运动区、儿童活动区、老年活动区分布于社区各组团中 园林布置 户型细节 入口玄关、餐客一体化设计 每户保证超大南向观景阳台、转角低台飘窗，增大采光面 设置落地窗，大固定玻璃扇，小开启扇，双层中空玻璃 赠送少量灰色空间（空调板、外带阳台、飘窗等） 设置储藏间 为拼户型做好预留 面积选择 户型布局 在强调均好性的同时，突出优势资源与优势产品的组合 大户型产品集中于社区中央位置，享用最优景观资源，树项目标杆 经济型产品分布于社区周边，保证居住品质的同时，提升价值空间 商业篇 之 区域市场 商业核心区商业业态 MALL：火神庙商业中心： 商场：帝园商场 超市：物美大卖场 餐饮：眉州东坡 其他：青城服务型住宅底商、各大银行、连锁快餐 巨擘商业区 总建面76万平米，包含各种集中商业态 次级商业区商业业态 MALL：玫瑰城（9万㎡） 商场：华堂（1.2万㎡）、吉星德亿商业中心（1.6万㎡） 超市：小白羊 其他：首邑上城、那尔水晶城服务型住宅底商 黄村中心区域商业氛围浓厚，商业形态丰富 北侧西红门“北京商品大世界”介绍 黄村北区为居住密集型区域，商业氛围相对缺乏 北区商业档次偏低，以社区底商为主 大兴黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用地情况 与本地块相比，19号地交通相似、周边人流更多、商业氛围更浓、体量更大 在同时入市的情况下，19号地块较本地块更加具备打造大型集中商业的条件，商业前景较本地块更佳。 交通：临地铁站口（高米店南站）、东西南北均临黄村主干道（兴华大街、金星路、后高路、京开高速），交通便利， 周边人群：较多住宅