城市综合体定位及营销报告PPT.ppt

Q1 ——40年产权物业的开发建议 考虑市场风险，不建议作为办公物业开发 考虑去化压力，建议开发低总价类住宅产品 考虑同质竞争，建议以精装修与住宅形成差异化 考虑项目发展，建议本类产品的开发周期后延 此用地性质上可开发的产品包括以下几种： 可开发类型 2 3 4 老年公寓 酒店式公寓 SOHO/商务公寓 目标客户：老年消费者； 物业特征：居住功能，强调舒适的生活理念，完善的生活配套； 目标客户：投资客、小型企业主，经济积累薄弱的年轻置业者； 物业用途：小户型，居住、办公功能兼有； 目标客户：投资客、渴望提供酒店式服务的人群； 物业特征：兼有居住、酒店功能，其中高品质项目提供酒店式服务； 新华·华府星座 1 标准写字楼 强调商务功能，为各类型企业、单位提供办公空间； 由于北地块主要以商务功能为主，标准写字楼供应量大，避免内部同质化竞争，非此处考虑业态； 财富广场 丰乐世纪公寓 松芝万象城 公寓－LOFT 昆山·绿地21城孝贤坊 Q2 ——可选的产品类型 合肥 新华·华府星座 上海 怡水豪庭 本项目开发酒店式公寓较难依托高星级酒店的价值提升作用，但可考虑开发投资性更强的小户型、低总价、提供更多投资增值服务的产品； 宁波波特曼中心 写字楼 波特曼酒店 商业 酒店式公寓 苏州新地中心 香格里拉酒店 写字楼 酒店式公寓 商业 无锡凯燕环球 德国凯宾斯基酒店 商务行宫 类型一： 定位高端客户， 依托高星级酒店的价值提升 类型二： 大力增强产品的可投资性 （小户型、低总价、增值服务） 类型一需依托给高星级酒店，项目北块虽规划开发高星级酒店，但对南地块辐射能力十分有限，因此不建议开发； 类型二以户型面积小、总价低、租户来源广泛等特点吸引中小投资者，随着项目南地块的开发深入以及区域物业价值的上升，投资类需求将出现恢复，可以加以吸引； 建议考虑 Q2 ——酒店式公寓 项目地址：蜀山区潜山路黄山路 发展商：新华房地产有限公司 占地面积：4339.65平方米 总建筑面积：34147平方米 物业构成：33层，共608套 产权：70年 交付时间：2008年底 主力户型：33-44平方米 酒店式公寓－新华·华府星座 项目分析： 该项目推出市场时，属于合肥市场最早酒店公寓性质的产品；大堂气派，物业管理等方面较传统住宅更为先进，体现了“酒店式”服务； 面积小，总价低，同时依托新华品牌效应及周边的整体规划，项目入市获得了快速的市场去化； 资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研 营销口号：公寓中的星级酒店，专为城市新锐及精英人士度身定做 Q2 ——酒店式公寓案例 物业概况： 套内设置洗手间，提倡商住两用 市场情况： 目前合肥市场除办公产权物业外，有一部分70产权产品也推出商住两用物业； 项目发展的可行性分析： 在区域商务氛围不成熟的前期，吸引成长期的小型企业入驻； 利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、低总价吸引投资客、小型公司、个人创业者； 九龙城市广场 创智广场 丰乐世纪公寓 大唐国际商务公寓 SOHO的宜商宜住功能对投资客和创业期的小型企业有较强吸引力，在周边商务氛围尚处于培育初期时可作为先期产品推出； Q2 ——SOHO/商务公寓 SOHO－九龙城市广场 项目地址：新站区站前路 发展商：宁波华瑞房产集团 总建筑面积：约4万平方米 物业构成：SOHO（241套）、商业 产权：SOHO-40年 交付时间：预计2009年4月 销售情况：预售许可证办理中，目前均价约4800元/平方米 交付标准：精装修（硬装修，统一风格） 主力户型：43-63平方米 营销口号：城市中央全装修精巧SOHO，入住仅需一只皮箱 项目分析： 紧邻火车站，交通便捷，总价低投资客及小型企业购买为主； 资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研 Q2 ——SOHO/商务公寓案例 SOHO－丰乐世纪公寓 项目地址：长江西路潜山路 发展商：丰乐房地产开发公司 总建筑面积：6.8万平方米，其中SOHO3.6万平方米 物业构成：2栋SOHO，一栋住宅，2层商业裙房 产权：SOHO-40年 开盘时间：2008年7月 交付时间：预计2010年5月 销售均价：4600元/平方米 销售情况：SOHO-378套，已售178套 交付标准：毛坯交房 增值服务：可享受丰乐世纪大酒店物管服务 项目进展 营销口号：商务/办公/居家 自由转换 资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研 项目分析： 综合性项目，包括酒店、商业、办公、住宅，但项目整体品质偏低，影响了销售价格的提升； Q2 ——SOHO/商务公寓案例 SOHO-大唐国际商务公寓 营销口号：智能化商务公寓 居家办公两相宜 项目地址：望江路石台路 发展商：合肥大唐置业 物业构