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“古塘秋月”项目可行性分析报告 宁波xxxxxx有限公司 2006年8月1日 目 录 一、项目概况 3 二、整体转让方案 3 三、该项目评估价格 4 （一）、住宅价格定位 4 （二）、商铺价格定位 5 （1）本案商铺简介 5 （2）与本案有竞争性的楼盘商铺 5 （3）本案周围售价租金比较表 8 四、该项目经济测算 8 （1）销售收入 8 （2）投入成本 9 （3）利润 9 （4）销售周期 9 五、项目盈亏零界点分析表 9 六、项目优劣势分析 11 七、结论 11 一、项目概况 ★地理位置：该项目位于浒山城区，东临周家路江，南临环城北路（大塘河），与CBD隔河相望，西临浒山路（景观大道），北临三北西大街，与三北名都隔街相望。 ★物业形态：小区内建一幢高层商住楼，分五个单元，一、五单元为3-20层，二、三、四单元为3-11层。地上住宅130套，总建筑面积26433.55㎡，其中主体房面积25389.79㎡，阁楼面积为1043.76㎡；临浒山路（景观大道）的商业用房建筑面积为783.07㎡，其中一层338.1㎡，二层444.97㎡；地下室128只汽车位，其中机械车位96只，地下车位32只；临三北大街的一至二层商业商铺10套，建筑面积3086.83平方米。 ★基本状况：该项目由慈溪市房屋建设开发公司投资开发建设，建设时间为2001年12月至2006年3月，目前已竣工，于2006年6月通过综合验收。 二、整体转让方案 ☆转让方式：委托慈溪市产权交易中心公开挂牌转让（详情见2006年7月12日《宁波日报》）。 ☆转让标的：本标的分为A、B两部分。A部分为130套住宅及阁楼，128只车位，以及浒山路107-111号、113-117号、17-A营业用房；B部分为临三北大街的1至2层10套商业用房。 ☆转让底价：A部分10592万元，B部分3445万元，合计转让底价14037万元。 三、该项目评估价格 （一）、住宅价格定位 对该项目周围类似楼盘进行调查，所调查楼盘与该项目基本相邻，半径在200米左右。其中三北名都、望江苑、缔景湾为新开发商品房，价格为目前成交价格，景观花苑、古塘春秋、都市花园为已经交付入住楼盘，价格为二手市场成交价格。 本案与附近楼盘评估得分比较如下： 项目名称 综合素质 本案 三北 名都 景观 花苑 古塘春秋 望江苑 缔景湾 都市花园 地理位置 10 10 10 9.5 10 9.5 9 规 模 7.5 9.5 10 7 9 9 8.5 景观文化因素 4.5 9.5 9 5 8 8 5 社区市政配套设施 7.5 9.5 9 7 9 9 8 交通方便程度 9.5 9.5 9.5 9.5 9 8.5 10 生活方便程度 9 9 9 9.5 9.5 10 9.5 周边环境情况 8.5 8 8 8.5 8 8.5 8.5 楼盘档次 6 10 9 7.5 9 9 9.5 户型系数 8 10 8.5 8 9.5 9.5 8.5 物业管理 8 9 9 8 9 9 9 修正系数 +3.5 0 +0.5 +1 +1 +0.5 +2 综 合 82 94 91.5 80.5 91 90.5 87.5 均价（元/㎡） 　 5600 5100 4700 5400 5200　 5000 本案的评估均价由以下几步计算得出： （1）比较系数＝本案评估得分/比较项目评估得分 （3）本案评估均价＝每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数 均价（元/㎡） 　 5600 5100 4700 5400 5200　 5000 评估得分 82 94 91.5 80.5 91 90.5 87.5 比较系数 　 0.8723 0.8962 1.019 0.9011 0.9061 0.9371 可调均价（元/㎡） 　 4884.88 4570.62 4789.3 4865.94 4711.72 4685.50 评估均价（元/㎡） 4751.33 考虑到本案地理位置与区域市场状况如下： 00元 （1）本案商铺简介 A部分中包含3套商铺，临浒山路，建筑面积1043.76平方米，B部分10套商铺，建筑面积3086.83平方米，临三北大街。商铺上下两层，朝北，进深11米左右，层高4米，每套面积在240-400平方米之间。 （2）与本案有竞争性的楼盘商铺 名人中心、古塘金苑、万江华庭、大通花园、三北名都 1、名人中心商铺 商铺为朝东和朝西两面，商铺层高4.2米，面积一般在100平方米以上。其中朝东的商铺价格为36000元—38000元/平方米。朝南的商铺价格为45000元/平方米。 卖点：地段较好，处于商业氛围相对浓厚的片区，人、车流量较高。由于采取了一次性付款打9.2折的促销手段，平均总价相对低。市中心，周边有