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京东板块市场调研报告 京东板块市场调研 调研对象：京东板块主要楼盘，万科四季花城、世纪风情、中凯蓝域、丰源天域等等 调研目的：了解京东板块市场情况以及主要楼盘的环境、销售、规划、配套状况等 调研报告：针对所调研区域及楼盘信息，分析该区域的市场前景及产品特色情况 京东板块市场调研报告 宏观篇 地理位置及区域发展 人口结构 交通状况 产业结构 市场篇 房地产市场政策 南昌市房地产市场概况 京东版块房地产市场运营情况 土地出让交易情况 宏观篇 京东镇交通较之便捷、通讯也发达。南昌市的北京东路、南京东路和高新大道、京东大道、环湖路等在境内呈网络状布局，有便捷的城市干道直通车站，有完善的供电、供水、邮电、通讯等基础设施。穿插其中的公共交通工具有5、7、13、24、201、207、208、220、231、505、209、216、602等线路公交。 京东镇工业以炒货、针织、保温材料、印刷为主，尤以传统炒货业闻名遐尔。以塘南私营工业小区为龙头的一批集中连片、各具特色的工业园区成为我镇大力发展私营企业的主阵地。第三产业以教育产业为龙头，以家具批发、房地产开发、餐饮、娱乐为辅的三产格局已经形成。 且境内辖区将以高新产业区和昌东大学园区为依托，以紫阳大道为载体， 先期启动紫阳大道两旁现代服务业项目，然后围绕昌东高校园区、江西省奥林匹克中心、高新产业区的总体规划，建设奥林匹克酒店、大型多功能购物中心、餐饮休闲娱乐、大型商务楼宇、金融保险、信息咨询等现代服务业商务设施，构筑商业发达、功能齐全的高新区区级商业中心。 据规划设计方案知，艾溪湖定位为“一个人鸟共乐的生态和谐家园，一个受南昌市民喜爱的特色鲜明、能够集聚人气的休闲、健身、娱乐场所”，并分成东岸景观片区、西岸景观片区、北部景观片区和水域四大片区： 东岸景观片区由以运动健身为主题的奔放的艾溪湖、以休闲娱乐为主题的自由的艾溪湖、以婚庆爱情为主题的浪漫的艾溪湖、以湿地观鸟为主题的和谐的艾溪湖、以企业文化林为主题的宽广的艾溪湖五个园区组成； 西岸景观片区由居住休闲带、科技文化带和海洋公园“两带一园”组成； 北部景观片区由生态疗养、产业示范、生态保护三大功能区组成； 水域由南部的动水面和北部的静水面组成。 小结：人口数量的加剧，景观园林的打造，带动了商业、休闲服务业的发展，从而进一步提升居住氛围。 中国人民银行从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是08年第二次调整。 货币从紧政策 土地增值税开征 土地使用招标拍卖出让政策 物权法的出台 严格控制消费贷款 限外政策升级 增加保障房的建设 严格规范廉租房的规定 一、南昌市2008年1-7月新房与二手房成交量 南昌市住宅成交均价 从图表中可以发现，1－7月份成交量都是起伏不定，其中4月份成交量最大，成交套数为252套，而在五、六月份成交量下降过后，七月份，市场又有所好转。 由表可以看出，京东板块（所调研）楼盘开发总建筑面积达到2253278㎡，已备案总户数为11699户。推出面积为1214588㎡，剩余面积为284023.09㎡，剩余套数2726套，推出面积只占开发总建筑面积的53.9%，且有1038690㎡，欲待开发或正在开发的楼盘建筑面积占46.1%，市场潜在量15000套，甚至更多。 2008年1－7月份京东板块楼盘销售总量为987套，月平均销售量为141套。而京东片区推出销售的体量中，剩余体量为2726套，占总推出量（已备案）的23.3%。如果按1－7月份均销售率来计算，2726（套）/141（套/月）＝19.3月，也即剩余体量去化时间将达到1年零7个月。 按照容积率推算地块建筑面积，未来二、三年内预计总供应量为1272831. 2㎡。 08年1月至08年7月底，京东板块内一级市场土地共拍出7块，总供应量为884.7亩。其中纯商业用地36.7亩，占总供应量的4.14%；综合用地（文化、娱乐、居住、商业）657.6亩，占总供应量的74.3%；住宅用地190.4亩，占总供应量的21.5%。按照土地用途来看及京东块长远规划，京东板块居住氛围会越来越浓，商业气息也会日渐发展。 08年1月至08年7月，京东板块出让土地的最大容积率基本在3.5－4左右。有2块地在10亩以内，容积率为3.2和3.5，产品以小高层（10－14层）为主；2块土地在26－30亩之间，容积率在2.8－4之间，预计将出现小高层；2块土地面积为180亩左右，容积率为2，将出现多种产品组合；未来产品将以混合型产品出现，如高层+多层，小高层+洋房，同时，商业配套也将占据不少比例。具体容积率情况如下： 08年1月至08年7月，京东板块出让土地的成交价格由08年初的241万元/亩下降至81万元/亩。这是政府打压屯地，市场不景气，银行货币从紧政策影响。（单位为