沈阳市丁香新城项目市场报告.docVIP

目录 一、项目立地条件 3 1.1、地理位置 3 1.2、地块现状 3 1.3、主要经济指标 4 1.4、地块周边环境 4 1.5、配套设施 5 1.5.1、交通条件分析 5 1.5.2、生活机能分析 5 1.6、立地条件总结 5 二、沈阳宏观环境分析 6 2.1、沈阳城市概况 6 2.2、沈阳市经济发展分析 6 2.3、沈阳市城市发展规划 9 2.3.1、沈阳“十一五”规划城市建设格局 9 2.3.2、于洪—沈阳大工业区规划 10 2.4、宏观政策影响分析 11 2.4.1、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，（70、90新政） 11 2.4.2、《中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 12 三、沈阳市房地产市场分析 13 3.1、沈阳市一级土地市场分析 13 3.2、沈阳市房产市场特征描述 13 3.2.1、沈阳房地产市场投资情况 13 3.2.2、沈阳市历年商品房供需走势分析 14 3.2.3、沈阳市07年商品房供需走势分析 14 3.2.4、沈阳市07年住宅户型结构分析 15 3.2.5、沈阳市07年住宅去化情况 15 3.2.6、沈阳市07年住宅区域走势 16 3.3、沈阳市房产板块市场特征描述 17 3.4、丁香湖新城周边住宅市场分析 19 3.4.1、丁香湖新城周边竞品个案分析 19 3.4.2、周边竞品价格涨幅情况 20 五、项目住宅市场定位 21 5.1、产品SWOT分析 21 5.2、产品整体定位 22 5.3、产品价格建议 22 5.3.1、住宅部分价格建议 22 5.3.2、商业部分分析与建议 24 一、项目立地条件 1.1、地理位置 本项目位于沈阳市于洪区丁香湖新城北侧。丁香湖新城作为于洪区规划的“两城”之一，以丁香湖湿地和西北楔绿地为主要特征，主要为沈阳城区拓展而产生的人口外溢和沈阳大工业区产业发展而产生的人口集聚提供商贸居住服务，在未来将成为沈阳市新城区之一。 项目具体位置：北至北三环、西至大榆路。 1.2、地块现状 地块目前主要是以荒地为主，周围仍有部分工厂尚未拆迁，道路以农村道路为主，进出相当不便。 项目整体地块成狭长锥形，被大榆路、北运河所包围，地块附近有架空高压线横跨，对项目发展有一定影响。 1.3、主要经济指标 占地面积(㎡) 总建面积(㎡) 容积率 用地性质 470000 800000 1.7 住宅 1.4、地块周边环境 项目以北 项目以北为沈阳绕城高速（北三环）。 项目以西 项目以西紧靠大榆路，有较多出入境车辆行驶，交通极为不便，周围分布着小型工厂仓库，缺乏生活配套。 项目以东 项目以东为北运河 项目以南 项目以南为华润今年所购土地，目前也为荒地。 1.5、配套设施 1.5.1、交通条件分析 本地块周边交通条件尚不发达，除南侧北二环为城市主干道之外，没有完整的路网体系，南北干道大榆路，目前路况较差，仅为两车道，过境运输卡车行驶较多，道路十分拥挤。区域内公交线路也较少，仅有267、329路，现出行需依靠私家车或出租车。 据悉，未来该区域内将规划有地铁4号线，以及多条规划干道，并有多条公交线路延伸至此，将会有效提升该区域的交通出行情况。 1.5.2、生活机能分析 本地块周边目前生活配套设施开发尚未起步。东侧保利开发的【保利·上林湾】目前正在动工建设，其楼盘外围配套了一定的底层商铺，但尚未进入销售；南侧北二环路边均为荒地；西侧为丁香湖景区及部分工厂，目前周边民房有部分街铺营业，但配套条件较差。 据规划来看，本项目地块未来生活设施将主要依托项目内部及周边楼盘的配套。 1.6、立地条件总结 本地块位于沈阳北三环边，属于近郊区域，周边多为农村，区域认知度较低。 区域内目前配套设施十分匮乏，生活氛围尚未成形。 区域道路设施尚无完整体系，出行较为不便。 地块属于丁香湖新城总体规划，随着丁香湖景区的完善，将极大的带动周边地区发展。为本地块提供了良好的市场契机。 总体而言，项目目前周边环境存在一定欠缺，但以发展的眼光来看，项目具备较好的规划前景。 二、沈阳宏观环境分析 2.1、沈阳城市概况 沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一沈阳市辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵个市区以及新民、辽中、法康、康平4个县（市总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口万人，市区人口万人。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 沈阳经济保持五年的持续快速增长，经济总量大幅提高初步核算，全年实现地区生产总值2482.5亿