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深圳市房地产市场调研报告 一、深圳市概况 一﹚地理位置：广东省南部，毗邻香港。深圳市位于祖国的南疆，广东省南部，毗邻香港东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江;口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤深圳市行政辖区内的土地总面积 1952.84平方千米；2004年全市建成区面积达550多平方公里，位居全国前列。深圳市共设6个市辖行政区。其中，深圳经shy;济特区内4个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区；特区外2个区，即宝安区、龙岗区。6个区共辖51个街道、622个社区。846.43万人（2006年）。人口密度4334人/平方公里。户籍人口196.83万人，非户籍人口800万人，占全市人口的81.2%。 二）交通现状：便捷的海陆空交通。 深圳是中国拥有口岸数量最多、出入境人员最多、车流量最大的口岸城市也是中国海陆空口岸俱全的城市。已建成通往境外各类口岸17个，经国务院批准的一类口岸14个。其中包括中国最大的陆路旅检口岸—罗湖口岸，中国最大的陆路货运口岸—深圳湾口岸，中国第二大集装箱海港—深圳港，中国第四大空港—宝安国际机场空运口岸。另有皇岗、文锦渡、沙头角、罗湖、福田等陆路口岸；蛇口、妈湾、赤湾、东角头、梅沙、大亚湾核电站专用码头等7个海港口岸。铁路四通八达贯穿中国大陆的两条主要铁路干线——京广线和京九线在深圳交汇。铁路运输至北京、郑州、合肥、九江、武汉、长沙、岳阳、肇庆、韶关、茂名、汕头和香港九龙等。深圳公路、高速公路、并高速公路网络贯通珠江三角洲。全市有汽车客运站44个，注册公路客运企业95家；每日穿梭于广州—深圳间的高速空调大巴达150多辆；每日往返于深圳、香港两地的直通巴士达300车次；全市共有货运车辆近7万辆，总吨位约20万吨。2007年深圳市完成生产总值6765．41亿元，比上年增长1．％。 数据来源：深圳历年公报 2. 居民可支配收入阶段性增长，但幅度不大。2003-2004年增幅相对较多，2005年间回落，之后增幅缓慢，与商品房价格增长、供给与需求不匹配有关。 数据来源：深圳历年公报 3. 高新技术产业已成为深圳的特色经济和第一经济增长点深圳经济总量相当于国内的一个中等省份，位居全国大中城市的第四位，是中国大陆经济效益最好的城市之一。深圳有四大支柱产业，即高新技术产业、物流业、金融业和文化产业。高新技术产业的产值占深圳工业总产值的比重达到50% 数据来源：深圳历年公报及年鉴统计 二）小结：2007年深圳经济总量占广东省的比重超过20%，在全国大中城市继续居第四位。人均GDP为元/人，比上年增长%。其中，第一产业增加值6．23亿元，下降17．3％；第二产业增加值3444．74亿元，增长14．5％；第三产业增加值3314．44亿元，增长15％。充分发挥深圳作为华南地区重要经济中心城市的集聚和辐射作用，推进城市布局结构调整和枢纽型城市基础设施建设，按照现代化国际化城市的总体要求，全面提高城市规划、建设和管理的现代化水平重点培育两大中心、三大走廊的城市经济布局 全面推进城市一体化进程合理确定城区功能定位。福田区重点发展与中心城区配套的第三产业，成为全市行政、文化信息、国际展览和商务中心。罗湖区强化金融、商贸中心的功能，成为全市金融、商业旺区和网络服务基地。南山区成为高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地和西部物流中心。盐田区加快黄金海岸建设，重点发展港区服务业，成为东部物流中心和旅游区。宝安区建设成为高新技术产业、先进工业、加工贸易、三高创汇农业和生态旅游基地。龙岗区稳定和提升加工贸易，发展三高农业，成为高新技术产品出口加工基地、物流配送基地和海滨度假旅游基地。现代化枢纽型基础完善跨区域综合交通和资源供给网络，提高市政基础设施的现代化水平，增强中心城市的集聚和辐射能力。以港口、机场、口岸为枢纽，完善跨区域综合交通网络。强化深圳港主枢纽港地位，加快东部、西部港区集装箱码头建设，新增10个5万吨级集装箱泊位。完善深圳机场航空客货运设施，努力使深圳成为华南地区主要航空货运枢纽港、中国四大航空货运中心之一和区域性国际快件集散中心。加快口岸设施建设，建立快速过境货物集疏运体系，实行货物交通疏运与市政道路相分离，增辟西部通道，改造中部（皇岗）客货运通道，积极推进开辟东部过境通道的可行性研究工作 数据来源：深圳房地产网 从供求关系看，2005～2007年是深圳市住房市场供求关系比较紧张的时期。2005、2006、2007三年，全市每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%。可供应规模的减少，导致住房市场供求矛盾不断加剧，最终导致住房价格快速上涨。 附图：2000年以来深圳新建商品房销售面积 数据来源：深圳房地