01 正确认识行业面临新形势 促进物业管理又好又快发展谢家瑾.docVIP

正确认识行业面临的新形势 促进物业管理又好又快发展 ——谢家瑾同志在中国物业管理协会 第二届理事会第二次会议上的讲话 (2008年5月16日) 同志们： 中国物业管理协会第二届理事会第二次会议今天在美丽的南宁召开，来自全国各地的理事们相聚在一起，回顾协会换届两年来开展的各项工作，畅谈物业管理在不断创新中所取得的成绩，分析行业面临的新形势，剖析我们面对的困难和问题，共同研究对策和措施。相信这次会议的召开，对处在关键发展阶段和变革时期的中国物业管理将产生积极而深远的影响。 一、正确认识行业面临的新形势 （一）行业发展新进展 1．政策法规陆续出台实施，物业管理法治化进程加快。自去年以来，与物业管理相关的政策法规大量出台并付诸实施。法律层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》和《劳动合同法》；行政法规层面上，有“国务院关于修改《物业管理条例》的决定”（国务院令第504号）；行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》、建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》以及建设部修改发布的《物业服务企业资质管理办法》。同时，深圳、成都等地重新修订了物业管理的地方性法规，制定了大量物业管理的规范性文件。以上立法工作的开展，大大加快了物业管理法制化进程，从中央到地方多层次的物业管理政策法律制度日趋完备，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系正在逐步形成。 2．物业管理规模不断扩大，服务领域愈加宽广。近几年来，随着城市化进程的加快和房地产业的迅猛发展，物业管理的规模不断扩大，覆盖率不断提高。目前，物业管理已经覆盖到不动产管理的所有领域。包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅物业到办公、工业、商场、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文化娱乐设施；从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。北京近年完工投入使用的大型公共建筑，绝大多数都引进了市场化、社会化的物业管理模式，如国家游泳馆（水立方）、国家体育馆、首都机场第三航站楼、北京电视台新大楼等均采用招投标方式选聘物业服务企业负责管理并提供服务。 3．物业管理师制度开始实施，职业队伍建设提上重要日程。去年底，人事部和建设部联合下发了《关于公布物业管理师资格认定考试结果的通知》，全国共有1119名从业人员取得了物业管理师资格。首批物业管理师的诞生，预示着物业管理师制度全面实施的良好开局。物业管理师制度的实施，有利于推进物业管理专业化、社会化、市场化和国际化的进程，是物业管理科学发展的必然选择。对提升行业竞争能力、强化企业风险意识、完善现代企业制度、优化人才激励机制、改变经济增长方式、改善行业社会形象等诸多方面产生了深远影响。随着物业管理师队伍建设步伐的加快，越来越多的企业认识到企业的核心竞争力在于人才，尤其是需要大批高素质的项目经理和各类项目主管，以更好地落实企业发展战略和服务宗旨，推动物业管理的精细化、推进管理和服务的创新，以保障企业在大浪淘沙的变革时期立于不败之地。因此，很多企业采取措施鼓励各类经理人员报考物业管理师，一些企业下大力气抓职工培训，有的企业着手建立有利于管理人才脱颖而出的成长激励机制。一些大专院校也纷纷开设物业管理专业课程，向行业输送专门人才。所有这些，都对提升物业管理从业人员素质，提高行业核心竞争力起到了积极推动作用。 4．业主维权意识逐渐增强，行权方式渐趋理性。《物权法》等一系列与物业管理相关的政策法规出台，进一步理清了物业管理各方的权利和义务。近年来物业服务企业和业主之间的争议在物业管理矛盾纠纷中的比重有所降低，与以往张贴标语和堵塞交通等极端做法相比，业主行使权力的方式也逐渐趋于理性。除了通过向政府投诉、向法院起诉等方式维权以外，部分业主开始尝试从制度层面探索解决物业管理的现实问题。北京海淀区品阁小区业主自行成立社区服务中心，尝试通过聘请专业人员和外包专项服务方式，自我管理老旧小区；继北京某小区尝试“业主持股物业管理公司”模式夭折之后，更多的人认识到这些设想不仅缺乏法理基础，而且在现阶段不具备操作性。 （二）行业面临的困难和问题 1．行业平均利润率明显下降，企业生存状况不容乐观。由于物价指数上涨，劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，加之《物权法》实施后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少，使得近年来行业平均利润率出现下降趋势。根据中国物业管理协会去年组织的行业生存状况调查（以下简称行业生存状况调查）统计，全国接受调查的4600家企业中，仅有40.07%的企业盈利，平均盈利额81.28万元/年；有40.76%的企业亏损，平均亏损额为37.22万元/年；另有20%左右的企业持平或未予披露。我们应当看到，行业生存状况