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16商业地产的销售与出租 香港人怎样看商业地产呢？给大家看一个情况。香港“职业”房产投资者的看法是什么？最爱就是商铺。他们觉得商铺利大，住宅平稳。住宅可以给予比较平稳的回报，是最主要的投资方向。什么叫做“职业”的房产投资者？一些人不喜欢自己做商业，不想管人，也不想被别人管，但是也想赚很多钱，这就是一个人做“职业”房地产，这就是什么叫做香港“职业”房地产投资者。 　　6月份在香港成交的商铺的数字，我的数字是没错的。尖沙咀广东道，100平米的地铺，成交价是1.7亿元。香港每平方米是170万。这个数字是千分之千对的。目前的月租金是35万元。当前的回报率是2.5厘。买的时候，估计市场租金大概到60万元，连租连卖。大概有10个月的租金，估计如果租金回报是4.2厘。购买者是英皇集团，老板是杨受成。如果你们看了香港的报纸，就知道他是谁。 　　2007年5月成交的铜锣湾罗素街52号B，有没有人去过这个地方？请SOHO买房子送一期。地铺是110平方米，有二、三楼。160平米。总成交价2.038亿，每平米单价52.3万元，目前租金45.3元。也是英皇买的。 　　英皇买的，是李太太买的，她只是在3个月前买了这个铺，3个月之后就成交。3月份的时候买，以1.648亿买，6月份卖给英皇集团，他的帐面净赚3900万元。什么叫职业的投资者？他们是一个人的，大部分都是对香港这个城市的看法是有前景的。 　　20073月，旺角西洋菜街性急城市，3.8平米地铺，总成交价是1580万元。每平米单价是415万元，这是商业成交铺，成交全部在香港房地产局里有登记的，你们上网可以看得到。目前的租金是9万元，回报率是3.8厘。买的人是个人投资者，叫邓成波，我们给他一个外号叫“香港铺王”。 　　大概三年前的价钱是多少？旺角西洋菜街14-24号，当时每平米单价是252万元。2007年是多少？谁知道？答中了有奖。刚才是415万，在3年中利润是一倍。这都是香港目前为什么商铺是投资者非常有兴趣的情况。 　　香港人投资商业地产的策略是什么？不怕贵，多贵都买。只是怕地点错了。不怕目前的回报率低，2.5厘、3.8厘，在北京是不可以想象的。他们只要有升值的空间，看准整个城市的发展，看准地段，这是香港人的心态。在北京，在中国大陆，这种心态你们可以给我讲一下。大企业如此，小投资者也是这样的。 　　多看升值空间，物业的价值、租金的价值，他们比较次看短期的租金，不是看目前的。就像买股票一样，股票是看前景，不是看目前的。所以买房子的时候，特别是商铺，看的远一点，并不是10年、20年，而是看2、3年后等等。 　　所谓香港人说的地产传统智慧是什么，永远投资在一线物业。永恒的定律是地点和位置。只要有好的位置，他们觉得升值一定会有。 　　从香港投资开发策略看北京商业房地产。我看了一些资料，戴德梁行报告2007年进入有史以来商铺开业高峰期，07年总供应量是410万平米。商业地产联盟秘书长王永平先生说有56个定位在高档大型商业，都在未来一两年开业。香港人怎么看的？我们被吓坏了。这个数字可以说超过整个铜锣湾的整个数字的状况。当然，这是特别的时间。我们看看情况是怎么样的。北京媒体分析，看过网站有一些分析，整体供应量到目前来说有点饱和，但是有效的供应量不足。我非常同意，起码有一半以上的资料是有问题的。 　　在这种情况下，有什么状况在里面？我个人的分析，苦了开发商，真的很苦，开发商在里面。累了经营商，笑了顾问商，包括我在内。发了基金商，海外的基金，特别是摩根斯坦利等等，他们都发了。宠了零售商，看看有多少好处给他。 　　什么叫苦了开发商？其实这是特别的时间，特别的环境。政策打乱了规则和时间。我们在同一时间里有太多的商铺开发，其实北京还可以容纳更加多的，410万也好，500万也好，700万也好，只不过是怎样在不同的时段里推出不同的地方，还有城市的发展配套起来，我觉得这都不是问题。但是同一个时间，2007年410万的量就比较困难一点。开发商面对这个情况，有点无奈。 　　另外一个问题，大部分开发商都没有商业经验，他们开发住宅卖的很好，但是商业开发是一个比较复杂的状况，并不是卖掉就算了，还有很多其它方面的工作要去做。往往都是被动借靠外来经验，找个什么顾问等等，也不知道对不对，到头来他们也缺乏监督能力，这是很大的问题。另外一个最大的问题就是比较庞大的资金流动包袱。发展最重要的就是流动、流转，但是如果不卖，打算做商场的话，资金压力就会很大。 　　为什么苦了开发商？用一个案例给大家讲一讲。华贸新光天地为一个小小的例子，是引入台湾新光集团，从策略来说，目前的市场情况可以说是正确的。但是如果从房产投资的发展效益来说，值得商榷。 　　我从不同的渠道拿到的消息，新光天地18万平方米，目前每年的租金是2亿，大概3块钱一平方米。合约期是20年。20年里