“物业管理基本制度与政策”第一章讲义.ppt

掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。 熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。 了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。 本章小结 本讲高清视频地址：/cpm/4.html 二、《条例》的指导思想和立法原则 　　《条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则： 　　(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则 　　(二)维护全体业主合法权益的原则 　　(三)现实性与前瞻性有机结合的原则 　　(四)从实际出发，实事求是的原则 第四节 《物业管理条例》 三、《条例》创设的法律制度▲ 　　《条例》就业主的权利和义务、业主大会的组成、职责和行为规则、前期物业管理、业主与物业服务企业的法律关系、业主处理财产共同利益的方式等，创设了七项物业管理的基本制度： 第四节 《物业管理条例》 1．业主大会 5．物业服务企业资质管理 2．业主公约 6．物业管理从业人员职业资格 3．前期物业管理招投标 7．住宅专项维修资金 4．物业承接查验 第四节 《物业管理条例》 三、《条例》创设的法律制度 ▲ 　　《条例》所创设的法律制度的内涵： 　　(一)尊重和维护业主的财产权利 　　物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，只是规范实行物业管理时各方的行为。 第四节 《物业管理条例》 三、《条例》创设的法律制度 ▲ 　　《条例》所创设的法律制度的内涵： 　 (一)尊重和维护业主的财产权利 《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。 第四节 《物业管理条例》 三、《条例》创设的法律制度 ▲ 　　《条例》所创设的法律制度的内涵： 　　(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 　　共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡；业主加人共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。 （续） 第四节 《物业管理条例》 三、《条例》创设的法律制度▲ 　　《条例》所创设的法律制度的内涵： 　　(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 　　业主大会制度和管理规约制度，目的是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。 第四节 《物业管理条例》 三、《条例》创设的法律制度 ▲ 　　《条例》所创设的法律制度的内涵： 　　(三) 《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 　　物业管理活动中的问题，有的是由《条例》所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。 第四节 《物业管理条例》 三、《条例》创设的法律制度 ▲ 　　《条例》所创设的法律制度的内涵： 　　(四)妥善处理政府和市场的关系 　　对物业管理活动中的民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。 　　《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。　　　　　　　 （续） 第四节 《物业管理条例》 三、《条例》创设的法律制度 ▲ 　　《条例》所创设的法律制度的内涵： 　　(四)妥善处理政府和市场的关系 　　《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。 （续） 第四节 《物业管理条例》 三、《条例》创设的法律制度 ▲ 　　《条例》所创设的法律制度的内涵： 　　(四)妥善处理政府和市场的关系 　　物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。 第四节